Главная --> Публикации --> Индивидуальный облик индустриальных зданий Вопрос — ответ. субсидии на оплату коммунальных услуг На южный лас-вегас предполагается отвести 1000 га земли и привлечь $3 млрд Жкх-online Ольга елисеева: «молодые не боятся прогадать»

Ранее иностранцы покупали девелоперский бизнес только в ходе IPO (Открытые инвестиции и Система-Галс). Дело в том, что этот сектор сильно зависим от административного ресурса, что пугало зарубежных инвесторов. Теперь страх прошел, считают аналитики.

Французская компания Altarea и специальный ситуационный фонд Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III, принадлежащий инвестиционной компании Morgan Stanley, стали владельцами 20% акций российской компании РосЕвроДевелопмент. Компания стала первой в секторе российского девелопмента, куда пошли прямые иностранные инвестиции, и первой, где они достигли значительной доли - 40%.

Компания РосЕвроДевелопмент специализируется на проектах в области коммерческой недвижимости. В настоящее время компания строит торгово-развлекательные центры в восьми региональных центрах. Общая площадь проектов составляет 1,3 млн квадратных метров. Основными владельцами РосЕвроГрупп являются физические лица: Сергей Гришин, Андрей Суздальцев и Илья Бродский.

В июле этого года Morgan Stanley Real Estate уже приобрел примерно 10% акций компании, оставив за собой право до конца года увеличить долю вдвое. Однако сейчас к совершению сделки был привлечен новый партнер - девелоперская структура Altarea, которой принадлежит 8,8% Morgan Stanley Real Estate. По информации французской стороны, сумма сделки составляет 28 млн евро.

РосЕвроДевелопмент начал продаваться в октябре 2005 года: Citigroup Venture Capital и немецкая DTB приобрели около 38% акций Национальной логистической компании, являющейся структурным подразделением российского девелопера. В декабре 2005 года РосЕвроГрупп продала британскому фонду Raven Russia первую очередь логопарка Крекшино за $110 млн. Девелоперский бизнес заинтересовал иностранных покупателей только этой весной: американский инвестиционный фонд под управлением Moore Capital купил долю в 20% компании. За ним пришли и структуры Morgan Stanley. Других примеров покупки российского девелоперского бизнеса пока немного: после приобретения доли РосЕвроДевелопмента Moore Capital, долю питерского девелопера RBI приобрел Deutsche Bank. До сих пор иностранные инвесторы предпочитали вкладываться в управление коммерческой недвижимостью или в готовые объекты - этот бизнес им казался более прозрачным и понятным. Но эксперты считают, что дальше процесс приобретения девелоперского бизнеса иностранцами пойдет ускоренными темпами.

Гендиректор Altarea Алан Таравелла пояснил, что инвестиции в российскую компанию стали первым вложением французской структуры в Россию. Мы видим значительные перспективы вашего рынка недвижимости и считаем, что уровень доходности здесь будет гораздо выше, чем в Европе, - поделился он. Добавив, что соглашение о приобретении доли в РосЕвроДевелопмент, предоставит Altarea отличную возможность закрепиться на российском рынке. По мнению гендиректора компании РосЕвроДевелопмент Ивана Ситникова, сделка с французским девелопером позволит российской компании усилить свои позиции в области управления торговой недвижимостью.

Иван Ситников объясняет, что в регионах остро ощущается дефицит инфраструктуры, и это делает рынок коммерческой недвижимости за пределами МКАД крайне привлекательным для западных инвесторов. А управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что через два-три года начнется массовый выход иностранных институциональных инвесторов на российский рынок девелопмента.
Какова ситуация с получением жилья гражданами России, какие из государственных программ реально работают, что предлагают россияне для решения жилищных проблем, какая сенсация ожидает обманутых вкладчиков? Эти и другие актуальные вопросы обсуждались в рамках круглого стола Доступное жилье: проблемы и перспективы, состоявшегося в конце ноября в пресс-центре газеты Московский комсомолец.

Приобретение доли российских девелоперских компаний сегодня очень перспективная тема: сейчас проходят сразу несколько подобных сделок, - рассказал директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle Константин Деметриу. Интерес инвесторов к торговой недвижимости России не ограничивается уже готовыми, приносящими доход проектами, а распространяется на девелопмент, - добавляет руководитель департамента инвестиций DTZ Стефано Карози.

Сейчас найден оптимальный механизм, который позволяет обеспечить жильем все категории граждан, с такой обнадеживающей фразы начал свое выступление руководитель ФГУ Объединенная дирекция по реализации инвестиционных программ Росстроя России Анатолий Мишанов. Правда, оказалось, что механизм этот вовсе не новый и известен многим. Представитель Росстроя имел в виду давно существующую во многих регионах России программу Государственных жилищных сертификатов (ГЖС).

Каждому льготнику по ГЖС

ГЖС это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина-участника программы на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого помещения. К льготным категориям граждан относятся увольняемые военнослужащие, вынужденные переселенцы, граждане, подлежащие отселению из районов Крайнего Севера, а также из комплекса Байконур, граждане, подвергшиеся воздействию радиационных аварий и катастроф.

Просто сейчас удалось довести эту программу до ума и она, наконец-то, заработала в полную силу, пояснил А. Мишанов.

Сейчас стоимость сертификата единая по всей России. А желающим приобрести жилье в более дорогом регионе предлагается доплатить из собственного кармана. Или приобрести хоромы в недорогом регионе. Кроме того, полностью доработан механизм использования сертификатов как первоначального взноса по ипотеке. К программе присоединилось уже пять банков: Сбербанк, Уралсиббанк, Газпробанк, Зенит и Росбанк, рассказал А. Мишанов.

По словам представителя Росстроя, программа ГЖС за 8 лет своего существования полностью менялась три раза и еще десятки раз дополнялась. Основной проблемой для разработчиков этой программы было установление адекватной стоимости сертификата, то есть размера субсидии, по нему выдаваемой, рассказал А. Мишанов. Сначала для разных регионов была установлена различная стоимость. Оно и понятно, ведь стоимость жилья по России существенно отличается. Но хитрые граждане тут же нашли лазейку в этом законе. Большинство граждан выбирали для места жительства самый дорогой регион, приезжали туда, обналичивали сертификат, а потом уезжали к себе, пояснил А. Мишанов.

Из них 133 тысячи семей к 2010 году будут обеспечены жильем. На реализацию этой подпрограммы из федерального бюджета было выделено 132 млрд рублей.

Еще одной важной и трудоемкой работой, которая была сделана в рамках программы, является инвентаризация очереди на жилье. Сначала было зафиксировано 708 тысяч семей-льготников. Затем в процессе инвентаризации удалось существенно сократить эту цифру. Если очередью военнослужащих мы занимаемся с 1998 года, то очереди остальных льготников были сформированы более 10 лет назад, рассказал А. Мишанов. После процедуры инвентаризации первоначальная цифра в 708 тысяч семей сократилась на 15% и составила 572 тыс. семей. Удалось отсеять из очереди тех, кто не являлся льготником, поэтому сократилось и время ожидания, пояснил А. Мишанов.

Похоже, что еще у одной категории граждан появился шанс в ближайшем будущем пополнить ряды льготников. Ими могут стать обманутые соинвесторы. С такой инициативой выступил член Общественной палаты, глава рабочей группы по решению проблем пострадавших вкладчиков Анатолий Кучерена.

Пополнить ряды льготников

Поэтому, по его словам, помочь обманутым вкладчикам в состоянии только государственная власть. Например, включив их в категории льготников по получению государственных жилищных сертификатов. Документы с этим предложением были направлены на рассмотрение в Государственную Думу.

Обманутые дольщики, естественно, ищут помощи у властей. И власти должны им эту помощь предоставить. Некоторые говорят о том, что люди просто по своей глупости попались в лапы мошенников и теперь должны решать это дело в суде. Но уже есть множество решений суда в пользу вкладчиков, но спросить их исполнения не с кого. Руководители фирм-мошенников находятся под следствием, а сами фирмы признаны банкротами, рассказал А. Кучерена.

Однако россияне не согласны с политикой властей по распределению ГЖС. Общественное мнение озвучил исполнительный директор ВЦИОМ Константин Абрамов. По его словам, в ходе всероссийского опроса общественного мнения выяснился любопытный факт. Большинство граждан (36%) считают, что ситуация с жильем настолько катастрофическая, что в категорию льготников, имеющих право на получение ГЖС, необходимо включить всех без исключения жителей России. 35% граждан отмечают, что в первую очередь жилье должны получить граждане, лишившиеся крова из-за стихийных бедствий. По 31-33% опрошенных указывают на приоритетное право на сертификат многодетных семей и малоимущих граждан. Любопытно, что те категории, которые названы в законе, получили наименьшее количество голосов.

Сертификаты в массы!

Скорее всего, такие результаты это своеобразный крик отчаяния. Ведь очевидно, что власти никогда не станут раздавать сертификаты всем гражданам, пояснил К. Абрамов.

Мнение, что любой гражданин России имеет равное право на получение Государственного жилищного сертификата, наиболее распространено в Москве и Санкт-Петербурге (55%), а также в Южном и Уральском федеральных округах (49-51%).

Не все так плохо

И тут же привел еще одну красноречивую статистическую выкладку. Для 55% населения России жилищная проблема является главной задачей, которую им необходимо решить. Лишь 6% граждан полностью удовлетворены своими жилищными условиями, а всего 5% опрошенных полагают, что государство выделяет достаточно средств из бюджета на улучшение жилищных условий граждан. В Москве и Санкт-Петербурге (с их ценами на жилье) практически никому выделяемая государством сумма не кажется достаточной.

По их утверждению, Московская область уже полностью выполнила свои обязательства по обеспечению жильем военнослужащих на этот год. В этом году Московская область предоставила семьям военнослужащих 2010 квартир. Причем в большинство из них семьи уже въехали. В 2007 году также планируется сдать 2010 квартир.

Однако кое-где, по утверждению чиновников, власти успешно реализуют программы по обеспечению граждан жильем. С целью поделиться положительным опытом с коллегами круглый стол посетили заместитель министра Правительства Московской области Сергей Жданов и главный специалист отдела технической подготовки строительного производства Московской области Юрий Портнов.

На реализацию программы Правительство Подмосковья выделило 516 миллионов рублей, дополнительные средства готовы выделить муниципальные власти, а также Министерство обороны.

Для выполнения поставленной задачи на территории Московской области созданы межведомственные рабочие группы, которые также будут заниматься поиском средств для обеспечения семей военнослужащих социальной инфраструктурой (детскими садами, школами и т.д.). Как вы знаете, средства в рамках программы ГЖС выделены только на жилье, но обеспечение социальной инфраструктурой готовы взять на себя субъекты Федерации. Я отвечаю за Московскую область, пояснил Ю. Портнов.

Кроме того, сумма выданных льготных ипотечных кредитов на территории Подмосковья в этом году превысит рекордную отметку в 3 млрд рублей.

Всего к 2010 году планируется реализовать в рамках программы более 10 тысяч квартир для военнослужащих.

В рамках программы аккредитовано 115 организаций, в том числе: банки, ипотечные кредитные кооперативы, оценочные организации, страховые компании и их филиалы, риэлторские компании, ипотечные брокеры, инвестиционно-строительные компании. Каждый месяц к программе присоединяются новые участники.

Льготные ипотечные кредиты выдаются в рамках Московской областной ипотечной программы.

В 2005 году в рамках Московской областной ипотечной программы было построено 43 тысячи кв. метров, в этом году начато строительство еще 220 тысяч кв. метров жилья.

По словам С. Жданова, если в прошлом году было выдано 1169 кредитов на сумму 931 миллион рублей, то уже в течение 10 месяцев этого года было выдано 2007 кредитов на общую сумму 2,5 миллиарда рублей. До конца года сумма выданных кредитов превысит 3 миллиарда рублей, сообщил С. Жданов.

Ложку дегтя в сладкое выступление чиновников Правительства Московской области добавил депутат Государственной Думы РФ Александр Хинштейн. По его словам, в этом году рост цен на жилье же в 10 раз опередил темпы инфляции в России. Если инфляция составляет 8-10% в год, то рост цен уже достиг отметки в 100 процентов. Ни на одном цивилизованном рынке такого произойти просто не может, пояснил А. Хинштейн.

Ложка дегтя

16 декабря 2006 года в Клубе Jazz Town Московская ассоциация риэлторов (МАР) проведет уже ставший традиционным День риэлтора.

По его мнению, основная проблема это бюрократические препоны. Пользуясь несовершенством законов и огромным спросом на жилье, недобросовестные чиновники навешивают на застройщиков дополнительные обременения, что в среднем добавляет к стоимости квадратного метра еще 35 процентов. Плюс к этим 20% взятки чиновникам. А вы спрашиваете, откуда берутся такие цены, рассказал А. Хинштейн.

Некоторые подробности конкурса наш корреспондент узнал у президента МАР Анны Лупашко.

Впервые за всю историю Дня риэлтора в рамках праздника будут подведены итоги первого конкурса Профессиональное признание Московские звезды. Провести церемонию награждения лауреатов помогут ведущие актеры Борис Химичев, Александр Голобородько, Аристарх Ливанов, Борис Клюев, Евгений Жариков.

Основной целью конкурса является пропаганда самых высоких стандартов работы в профессиональном сообществе и повышение качества услуг компаний, оперирующих на рынке недвижимости Москвы.

Анна Ивановна, как Вы можете обозначить основную цель конкурса Московские звезды?

Первоначально были сформированы комиссии по каждой из номинаций, а позднее, после подведения предварительных итогов, мы создали единую комиссию, в состав которой вошли 15 человек, в том числе депутат Государственной Думы РФ Александр Коган, депутат Московской Городской Думы Степан Орлов, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай Федосеев, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин, генеральный директор издательского дома Элита Паблишер Александр Коваленко и другие.

Конкурс получил поддержку Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Российской гильдии риэлторов. Генеральным спонсором выступил Московский коммерческий банк динамично развивающийся институт, один из лидеров ипотечного кредитования в столице.

Всего номинаций шесть. Но самый большой интерес у риэлторов вызвали номинации Золотая середина для лучшей компании с численностью до 30 человек, Господин оформитель для лучшей компании по оформлению сделок с недвижимостью и Признание года для самой успешной брокерской компании.

А сколько всего номинаций в конкурсе?

Хочу сказать, что мы очень серьезно подошли к разработке общих и специальных критериев для всех номинаций конкурса. Значимы были такие категории, как Надежность и устойчивость компании (бизнеса). Мы учитывали возраст компании, обращали внимание на уровень ее организационного развития, технологичность работы, социальную политику по отношению к сотрудникам. Следующий параметр это Качество и надежность компании для клиентов. Здесь комиссия оценивала честность и прозрачность договорных и финансовых отношений с клиентами, претензионную работу.

По каким критериям оцениваются участники?

Анна Ивановна, а могут компании слукавить, завысив, к примеру, процент сделок по рекомендации?

Третий критерий Общественная деятельность. Для нас важно было знать, как участвует юридическое лицо в формировании положительного имиджа профессии, насколько компания открыта по отношению к коллегам, как поддерживает МАР. Еще один параметр Компетентность, профессионализм. Членов жюри интересовали квалификация сотрудников, как проходит их обучение, есть ли обучающие центры в компании и т.д. И наконец, пятый критерий Эффективность бизнеса. Здесь важны процент сделок по рекомендации клиентов, общее количество сделок, техническая вооруженность компании и производительность труда. Вместе с заявкой на участие в конкурсе все риэлторы представляли подробную информацию по каждому из этих параметров.

А можно ли в риэлторском деле оценить производительность труда?

Считается, что риэлторская компания работает очень хорошо, если сделки, совершенные по рекомендации клиентов, составляют 50% от общего числа. Для этого ведется внутренняя статистика, то есть каждая фирма считает, сколько сделок прошло, каким образом пришли клиенты: по рекомендации, рекламе, воспользовались методом активного поиска и т.д. Действительно, это немного лукавый показатель, но для того и существует экспертное жюри, чтобы оценить достоверность представленных сведений. Если к нам придет неизвестная компания и скажет, что у них 100% сделок совершается по рекомендации, мы можем поверить в это, а можем и не поверить. Все зависит от компании. Например, если в ней работают всего три человека, а в такой ситуации это, как правило, бывшие сотрудники крупных риэлторских агентств, то вполне возможно, что все их клиенты обращаются к ним по совету знакомых. Хотя показатель в 100 процентов сделок, совершенных подобным образом, так же плох, как и другой менее 50 процентов. В первом случае это значит, что риэлторы не используют другие методы привлечения клиентов, а во втором случае это означает, что сотрудники компании совсем не работают в ее интересах.

В спортивных турнирах есть понятие призовой фонд. Что получат в подарок победители?

Производительность труда это такой критерий, при котором оценивается умение заключать договора и совершать сделки. Профессиональный риэлтор в течение месяца заключает три договора и совершает одну сделку.

Кроме того, информационные партнеры учредили свои призы.
Если вы решили подарить на Новый год квартиру своей подруге, будьте внимательны к договору и его условиям. Внезапно осчастливить все равно не получится, так как по договору дарения в курсе происходящего должен быть не только даритель, но и будущий обладатель, которому придется заплатить достаточно внушительную сумму налога. Все за и против недвижимости в подарок анализировал Собственник.

Денежный эквивалент по условиям нашего конкурса не предусмотрен. Но думаю, самое главное это почет и уважение в профессиональном сообществе, которое номинанты приобретают, участвуя в нем. Победителей в номинациях награждят дипломами и памятными звездами, специально изготовленными для этого торжества.

Говоря словами дяди Федора: Чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное. То есть, в нашем случае, чтобы подарить квартиру, надо быть ее собственником. И не какой-то доли, части, а всей целиком. Если это условие соблюдено, то следующий шаг поставить в известность того счастливчика, кому вы хотите свою квартиру передать. Ведь дарение сделка двухсторонняя. Все ее условия должны быть четко оговорены между участниками и заверены нотариально.

Решили дарить составляйте договор

Последний этап регистрация договора. Дело в том, что любое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Сюда относятся и земельные участки, и здания, и даже квартиры. Зарегистрировав договор дарения, вы тем самым сообщаете государству о новом владельце квартиры.

Подарить квартиру вы можете как прямо сейчас, так и в далеком будущем. Главное, прописать в договоре, с какого именно числа какого года или же после какого-то определенного события (смерти владельца, совершеннолетия сына) квартира перейдет в дар. Кстати, о смерти. Если вы обещали подарить квартиру, то ваша кончина не может стать этому препятствием, и ближайшие родственники обязаны завершить начатое. Если же скончался человек, которому вы обещали подарок, договор дарения считается аннулированным.

Что же касается налогового бремени, то с нынешнего года ситуация изменилась в лучшую сторону. Так, если раньше по закону человек, получивший в дар квартиру, обязан был заплатить налог с имущества, то теперь с 1 января 2006 года налог на наследование и дарение в России отменен. Однако доходы в денежной и натуральной формах, получаемые гражданами при дарении квартиры, теперь облагаются подоходным налогом по ставке 13%. От налога освобождены только члены семьи: супруги, родители и дети. А также близкие родственники: дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры.

Хотите сэкономить не дарите

Если кто-то передумал

Если вы решили квартиру передать своему знакомому (не родственнику), то оптимальный вариант это ее купля-продажа, рассказывает главный редактор журнала Нормативные акты для бухгалтера Владимир Верещака. Причем покупателю вовсе не обязательно реально платить вам деньги. Все можно оформить лишь на бумаге. Вы заключаете договор и выдаете покупателю расписку в том, что деньги якобы были вам выплачены. На основании этих бумаг возможно оформить квартиру в собственность, не платя налогов.

Если же при разрыве отношений подруга не собирается отказываться от подарка, вы можете придать договору дарения обратный ход только в одном случае. Если вы обещали передать квартиру в будущем, но теперь вам негде жить, кроме как в этой квартире. Например, когда вы подписывали договор, у вас была еще одна квартира. Но она сгорела. Тогда вы можете аннулировать договор дарения и въехать в еще не перешедшую подруге квартиру. Кстати, подруга потребовать возмещения ущерба не сможет.

Представим ситуацию, что осчастливленная квартирой подруга решает разорвать с вами отношения и в результате отказывается от квартиры. Закон разрешает ей это сделать до вступления в полноправное владение (ст. 573 ГК РФ). Ее отказ нужно зарегистрировать официально, как и договор дарения. В этом случае вы вправе потребовать от строптивой подруги возмещения ущерба, причиненного отказом принять дар. В сумму ущерба не забудьте включить, например, расходы по оформлению договора дарения, расходы на содержание подаренной квартиры и т. п.

Не все квартиры можно дарить

Еще одна ситуация с возвратом квартиры дарителю возникает, если осчастливленная покушается на вашу жизнь или жизнь ваших родственников. Или причиняет вам телесные повреждения, не говоря уже про умышленное убийство (п. 1 ст. 578 ГК РФ). В любом из этих случаев договор может быть аннулирован.



Главная --> Публикации