Главная --> Публикации --> Москвичи готовы застроить всю россию Взгляд на уходящий год из окон загородных резиденций Госдума пустила земельные участки в расход Рынок складской и индустриальной недвижимости — 2006: складывать и умножать Жилье из “химволокна”

Продал жилье москвичу - получи деньги обратно. Инвесторам предложат увеличить долю города при строительстве дешевых типовых домов в 2 раза. Если сейчас за право построить жилой дом на московской земле и продать в нем квартиры город забирает себе 30-40% построенного (квартирами или деньгами), то с началом реализации программы город будет претендовать на 60-80% (пункт об этом будет включаться в условия конкурса на земельный участок - так что для инвестора это не станет сюрпризом). Правда, половину из городской доли застройщик может получить обратно - если докажет, что продал квартиры москвичам (с помощью копий договоров купли-продажи, предоставленных в департамент жилищной политики).

Известия уже сообщали (22.11.06), что столичные министры в целом одобрили программу Москвичам - доступное жилье, по которой большая часть квартир в новостройках будет продаваться коренным жителям столицы - тем, кто прожил в ней 10 лет и более. Другого пути отрегулировать жилищный рынок, метры на котором, как считается, на корню скупают иногородние, в мэрии не видят. Программу отправили на двухнедельную доработку, и, судя по тому, что различные эксперты уже успели найти в программе нарушения вплоть до антиконституционных, дорабатывать есть что. Известия решили помочь процессу, оценив основные плюсы и минусы системы, позволяющей москвичам быть равнее других при покупке недвижимости.

Минусы: появляется вероятность покупки квартир на подставных лиц, что может повысить цену (обладателю московского паспорта придется платить за услуги).

Плюсы: инвестор будет заинтересован в покупателях-москвичах.

Плюсы: москвичи получают реальную возможность купить квартиру с большой скидкой.

Первые квартиры - по предъявлению паспорта. В инвестиционных контрактах появится еще один интересный пункт: о том, что инвестор обязуется придержать (зарезервировать) до 80% квартир из своей доли на два-три месяца с начала продаж. В это время их можно будет продавать только москвичам. При этом 30% из придержанного должно продаваться по ценам, близким к себестоимости (то есть вдвое дешевле рыночных), очередникам, молодым семьям, бюджетникам и другим социальным категориям москвичей по спискам, подготовленным департаментом жилищной политики. Купить такую дешевую квартиру семья сможет только один раз, чтобы не было спекуляций.

Не покупать, а снимать. Мэрия собирается строить доходные дома, чтобы москвичи получали пусть не собственную, но крышу над головой. В инвестиционных контрактах на строительство таких домов появятся следующие условия: дом должен работать в режиме доходного не менее 15 лет (только потом жилье в нем можно продавать), а все квартиры нужно сдавать москвичам. Цены на аренду будут рыночные - но город будет частично брать на себя оплату квартиры. Практику субсидий на аренду квартиры собираются распространить и на частный сектор - москвичи-очередники, снимающие жилье, смогут получить помощь от города.

Минусы: зависимость от чиновника при составлении списков порождает почву для злоупотреблений; кроме того, инвесторы постараются переложить потерянную прибыль на других покупателей из нельготной категории, то есть цены на чисто коммерческие квартиры станут еще выше.

Минусы: психологические трудности - аренду квартиры большинство москвичей не считает окончательным решением квартирного вопроса.

Плюсы: рынок аренды жилья станет прозрачнее и цивилизованнее.

Плюсы: ЖСК как способ решения жилищной проблемы целых социальных групп отлично зарекомендовал себя еще в советские времена.

Жилищные кооперативы. Чиновники собираются вспомнить практику жилищно-строительных кооперативов. Будут создаваться специальные ЖСК для решения квартирного вопроса семей с детьми, бюджетников и других категорий москвичей.

Кого считают москвичом

Минусы: По закону невозможно выделить участок земли для ЖСК без конкурса, что резко затрудняет реализацию идеи.

Чего ради?

Человека, который прожил в Москве 10 лет и более. Подтверждением факта проживания служит штамп в паспорте о постоянной регистрации в городе.

Главная задача центра информировать всех желающих о строительных работах на трассе от Кремля до аэропорта Шереметьево. Сейчас сказать что-то определенное сотрудники центра могут лишь про будущее Пушкинской площади (строительные работы начнутся не раньше следующего года), а также про настоящее тоннеля на Ленинградском проспекте в районе Ходынского поля (достроить его должны уже в марте 2007-го).

Помимо общих фраз об обеспечении доступности жилья для всех групп москвичей в программе есть несколько конкретных цифр. Так, к 2010 году жилищная очередь должна сократиться вдвое (до 100 тыс. семей - сейчас в ней числится около 189 тыс.). Время ожидания квартиры от государства также должно уменьшиться и составить всего 10 лет (сейчас первые претенденты на бесплатное жилье имеют стаж 20 лет). А индекс доступности - виртуальный показатель, выраженный в количестве лет, за которые средняя семья может накопить на квартиру, отказывая себе во всем, - сократится с нынешних 10 лет до 7.
На Пушкинской площади возле галереи Актер есть маленькая железная дверь. Пропустив посетителя с шумной улицы, она резко захлопывается за его спиной. В тишине и чистоте, над двумя настольными макетами Ленинградского проспекта, висит изображение другой Пушкинской. На ней нет светофоров и мало машин: одни едут в тоннеле, другие стоят на подземной парковке. Люди тоже под землей в четырехэтажном комплексе. Такой площадь будет в 2009 году, говорит Надежда Сергеева, сотрудница информационного центра Большая Ленинградка, который открылся на прошлой неделе.

Зато про тоннель в районе Ходынки (вдоль Петровского дворца и дальше из центра), который должен быть готов весной, известно, что под землей в обе стороны будет по четыре полосы движения. А сверху газоны даже больше, чем раньше, убеждает Сергеева. То есть мамам с колясками и велосипедистам будет счастье? спрашиваю. Смотрите внимательно, стучит указкой по макету Сергеева. Как сюда люди попадут? А никак: от стадиона Динамо до района Сокол будут только существующие подземные и четыре новых застекленных перехода высоко над землей. Новый подземный переход должен появиться в районе улицы Серегина, только мы c Надеждой Эмильевной так и не смогли понять, где именно. Зато над тоннелем хорошо просматривается выезд со светофором с улицы Серегина на Ленинградку в сторону центра (сейчас выезд только по направлению из центра). А проблему с пробками из-за строительства как предполагаете решать? спрашиваю. До конца строительства сохранится существующая организация движения, как по писаному отвечает Кураев. То есть не предполагают.

Большая Ленинградка это несколько проектов, которые выполняют разные застройщики для того, чтобы организовать на трассе движение без светофоров и пробок. Про подземный город-рай для пешеходов под Тверской сотрудникам Большой Ленинградки пока можно сказать только то, что он раскинется от мэрии до Охотного Ряда. Про Триумфальную площадь что под ней вырастет торговый центр, а про развязку возле Белорусского вокзала до сих пор не принято определенного решения: Проектная стадия, говорит координатор центра Игорь Кураев.

Про новые развязки на Ленинградском шоссе на пересечении с четвертым транспортным кольцом, с Головинским шоссе и с улицей Фестивальная сведений пока нет. Зато точно известно, как будет расширена дорога над Химкинским водохранилищем: просто рядом с существующим мостом будет построен еще один.

Следующая развязка в районе станции метро Сокол. Это длиннющая эстакада из центра буквой У с Ленинградского проспекта одним концом на Волоколамское шоссе, другим на Ленинградское. А правда, что в этом году свая в метро ушла и машина под землю провалилась примерно в районе будущей эстакады? вглядываюсь я в макет. После минутного замешательства Надежда Сергеева находится: Вообще-то геологическая экспертиза проведена, и строительство разрешено. На макете движение в три этажа. Наземное со светофорами. Если сейчас тоннель с Ленинградского шоссе ведет на основную дорогу, то после реконструкции свернет на боковую, в сторону Щукина.

Зато Надежда Эмильевна знает, как будет организовано движение в районе Пушки после реконструкции. Если я захочу сначала остановиться возле магазина Армения, а потом через дорогу возле галереи Актер, мне придется сделать два круга: выехать на Тверскую в сторону центра, потом свернуть направо в переулок, чтобы снова добраться до Тверского бульвара. Там я въеду в тоннель, выехав из которого тут же снова сверну на Большую Дмитровку (видимо, там движение станет двусторонним). С нее через Козицкий переулок вырулю на Тверскую и тогда победно остановлюсь у галереи. Да я тут час буду крутиться по узким переулкам, ужасаюсь я. В Козицком переулке по проекту не предусмотрена парковка, так что, может, и пробок не будет, успокаивает Сергеева.

Больше всего знаний про Пушкинскую площадь в информационном центре. Входов под землю будет 15 штук, вместо нынешних подземных ларьков появятся круглосуточные и при этом недорогие продуктовые магазины. Под фонтаном за памятником Пушкина построят многоярусную автостоянку на 700-1000 машин, а под малым фонтаном напротив магазина Армения 4-этажный торгово-досуговый центр. Въехав в тоннель под Тверской по Страстному бульвару, выезжать по раздвоенному под землей тоннелю машины будут в районе Литинститута. Во время строительства движение по Тверской не будет прерываться, гордо заявляет Игорь Кураев. А по Бульварному кольцу? интересуюсь. С таким вопросом жители не обращались, поэтому ответа еще нет, отвечает он и просит записать все вопросы для формирования базы: любому жителю, обратившемуся в центр, ответственные органы по закону должны дать ответ.

После недельной работы вопросов к Большой Ленинградке пока больше, чем ответов, но координатор центра видит в этом плюс: Поскольку большинство развязок в стадии разработки, у жителей есть шанс вклиниться в план со своими рациональными предложениями. Изредка эти предложения принимаются. Так было на памяти Сергеевой в Резервном проезде, когда по просьбе жителей был перенесен тротуар. Тогда Сергеева работала в вагончике, к которому был проведен телефон. Теперь она сидит в двухэтажном офисе и готова принять предложения по Большой Ленинградке у любого, кто придет на Пушкинскую площадь с 12.00 до 20.00, кроме понедельника. Тверская ул., 16/2, влад. 2, тел. 650 58 71, 650 78 61/

Примерно так же кружиться придется с Большой Бронной (от Макдоналдса) до той же галереи Актер: въехать в тоннель на Тверском бульваре можно будет, лишь развернувшись у Никитских ворот (если там появится разворот).

В последнее время многие американские компании стали требовать от своих управляющих, чтобы те увязывали собственное благосостояние с результатами управления деньгами клиентов. Поэтому Franklin Templeton Investments, управляющая компания холдинга Franklin Resources (активы под управлением $505,6 млрд), а также Janus Capital Group (более $158 млрд) стали направлять часть бонусов своих управляющих на покупку паев их фондов. Раньше такие бонусы выплачивались в основном деньгами или акциями Franklin Resources. В Royce Associates ($25,1 млрд, входит в финансовую компанию Legg Mason) старший управляющий портфелем должен держать в каждом из своих фондов не менее $1 млн собственных денег, а помощник управляющего не менее $500 00 Brazos Capital Management с недавних пор обязует управляющих держать в своих фондах не менее 33% личного состояния.

Хотите выбрать паевой фонд, который принесет вам хорошую прибыль? Тогда выясните, инвестирует ли в него свои деньги управляющий ПИФом. Американские исследователи утверждают, что на доходность фонда большое влияние оказывают личные инвестиции его менеджеров.

Информация об инвестициях американских управляющих подается не в виде точной суммы приводится диапазон вложений: например, от $1 до $10 000 или от $100 001 до $500 00 К тому же $50 000-100 000 могут быть не очень большой инвестицией для управляющего: по данным исследования Russell Reynolds Associates и CFA Institute, средний размер компенсации управляющего фондом составил в 2005 г. $390 000.

Некоторые компании, например Putnam Investments ($181 млрд), сознательно размещают информацию о вложениях своих управляющих в открытом доступе на сайте или в проспекте фонда. У других такую информацию нужно запрашивать либо смотреть ее в документах, поданных компанией в Комиссию по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Российских же управляющих инвестировать деньги в подопечные фонды УК пока не принуждают. Публично раскрывать информацию о личных инвестициях в свои фонды они не обязаны и потому не делают этого. Лишь некоторые соглашаются приоткрыть завесу тайны (см. врез).

Аналитическая компания Morningstar недавно отранжировала компании по размеру вложений их управляющих в собственные фонды. 1-е место заняла Janus Capital, где средний размер вложения управляющего составил почти $1 млн. Компания не только направляет часть вознаграждения менеджеров в фонды, но и с недавних пор обязует их держать в своих фондах сумму, составляющую не менее двух годовых зарплат. В конце составленного Morningstar списка оказалась Morgan Stanley ($66 000).

Между тем, требуя от менеджеров размещать собственные деньги в фондах, которыми они управляют, американские компании играют на руку пайщикам. Такие фонды приносят больший доход, явствует из исследования, проведенного экспертами из Технологического института штата Джорджия и Лондонской бизнес-школы, которые проанализировали 1300 американских фондов. По данным исследователей, фонды, паями которых в конце 2004 г. владели их управляющие, в 2005 г. получили средний доход 8,7%. Тогда как средний доход фондов, не располагающих деньгами своих управляющих, составил 6,2%. При увеличении доли средств управляющего в активах фонда на 0,01% доходность фонда росла на 0,03%. Менеджеры будут следить за лавкой гораздо лучше, если в ней присутствует и их товар, констатирует Том Карстенс, партнер фирмы финансового консультанта Lenox Advisors.

На пользу пайщикам

А по мнению заместителя генерального директора УК Алемар Дмитрия Ретунских, для некоторых клиентов инвестиции управляющих в собственные фонды служат сигналом о том, что компании можно доверять.

Когда сотрудники инвестируют в паи фондов своей компании, повышается их требовательность к своей работе, соглашается гендиректор УК Интерфин Капитал Иван Дерябин. Мне даже кажется, что, если сотрудники не покупают паи своей компании, значит, у компании проблемы, добавляет он.

Конечно, информация о собственных вложениях управляющего может быть полезна при выборе фонда, но не стоит забывать и о других факторах, таких как стратегия, расходы на управление и др., предупреждают эксперты.

У управляющих, которые имеют в фонде собственные деньги, есть стимул к повышению его доходности путем, например, снижения трейдинговых расходов, полагает профессор Аджай Хорана из Технологического института штата Джорджия. Но чем бы ни объяснялась более высокая доходность таких фондов, в любом случае это хорошая новость для пайщиков, говорит Хорана.

Между тем ряд крупнейших управляющих компаний США, таких как Fidelity Investments (активы под управлением превышают $1 трлн), Vanguard Group ($750 млрд) и T. Rowe Price Group ($294 млрд), не требуют от своих управляющих вложения собственных средств, но те могут делать это добровольно. Инвестиции в собственный фонд не всегда подходят управляющему например, если это молодой человек, который управляет консервативным фондом облигаций, отмечает представитель T. Rowe Price. Наши управляющие размещают личные деньги, основываясь на собственных инвестиционных потребностях и целях, говорит представитель Vanguard. Средний размер вложений управляющих в этих трех компаниях, по данным Morningstar, около $400 000.

Без принуждения

Я лично держал деньги в ОФБУ Доходный в течение достаточно продолжительного времени с конца 2004 г. до начала 2006 г., признается начальник управления доверительного управления активами банка Зенит Сергей Матюшин.

Точно такие же подходы к личным инвестициям управляющих приняты в большинстве опрошенных Ведомостями российских УК. Наше законодательство не накладывает на управляющих физических лиц никаких ограничений по покупке паев фондов. Банки, предлагающие частным лицам инвестиции в ОФБУ, как правило, также не обязывают, но и не запрещают управляющим фондами вкладывать в них личные средства. Например, внутренние документы банков Зенит, Юниаструм не содержат каких-либо ограничений для управляющих активами для инвестирования в ОФБУ. Многие пользуются этим. По словам директора аналитического департамента Банка Москвы Кирилла Тремасова, многие сотрудники, в том числе руководство УК Банка Москвы, владеют паями ее фондов. Например, до февраля 2006 г. я был пайщиком фондов Красная площадь и Биржевая площадь, говорит Тремасов.

Однако в целом, считает Мобиус, результаты деятельности управляющего не зависят от того, есть в фонде его личные деньги или нет. Иногда это может даже стать отрицательным фактором, все зависит от личности управляющего, говорит Мобиус. Некоторые управляющие могут начать проводить излишне агрессивную инвестиционную политику, чтобы побольше заработать для себя.

Собственные деньги я вкладываю в фонды, которыми управляю, с момента их создания, рассказал Ведомостям Марк Мобиус, отвечающий в Franklin Templeton Investments за управление всеми фондами развивающихся рынков. Среди них Templeton Emerging Markets Fund, Templeton Eastern Europe Fund, Templeton BRIC Fund, владеющие акциями российских компаний. Мобиус считается одним из лучших специалистов по развивающимся рынкам. Он и его фонды отмечены многими наградами, в их числе Фонд развивающихся рынков № 1 в мире (исследование Reuters, 1998 г.), Десять лучших управляющих ХХ в. (Carson Group, 1999 г.), Лучший управляющий фондами акций развивающихся стран в 2001 г. (International Money Marketing).

Под запретом

Когда деньги управляющего ПИФом вложены в подопечный фонд на долгий срок, это нормально: повышается мотивация для успешной работы. Но, с другой стороны, помня о собственных деньгах, управляющей может больше осторожничать там, где мог бы проявить больше творчества, подчеркивает директор управления инвестиций УК Тройка Диалог Олег Ларичев.

По словам замгендиректора УК Уралсиб Натальи Плугарь, личная заинтересованность управляющих может спровоцировать их на слишком рискованные сделки и негативно сказаться на результатах управления. (Использованы материалы WSJ.)

Некоторые российские УК не разделяют взгляды американских коллег. Например, УК Альянс Росно Управление активами, Уралсиб во внутренних документах, регламентирующих этику сотрудников, предусмотрели запрет на инвестирование личных денег портфельных менеджеров в собственные ПИФы. Портфельный менеджер в нашей компании вместе с одним из ПИФов управляет портфелями других клиентов. При инвестировании его личных средств в ПИФ возникнет конфликт интересов, так как все внимание управляющего переключается на фонд с его личными деньгами в ущерб другим портфелям, что недопустимо, поясняет такую позицию гендиректор УК Альянс Росно Управление активами Олег Мазуров.

Личные деньги в ПИФы инвестируют и управляющие российскими фондами. Некоторые из них даже считают такие вложения своим долгом. Например, Павел Крапчитов, управляющий директор УК МДМ Эссет Менеджмент, регулярно инвестирует средства в два ПИФа своей компании в фонд акций и фонд облигаций. Бухгалтерия компании, в которой работает Крапчитов, ежемесячно автоматом перечисляет в них часть его заработной платы. Я считаю, что в какой-то степени обязан совершать инвестиции в те фонды, которыми управляю, говорит Крапчитов.
А директор по управлению активами УК Ак Барс Капитал Александр Берневега владеет паями фондов Ак Барс Индекс ММВБ и RUXCBonds. В зависимости от собственных представлений о перспективах рынков облигаций и акций я, как правило, 1-2 раза в месяц увеличиваю долю паев одного или другого фонда, рассказывает Берневега.
Главный трейдер Юниаструм Банка Михаил Королюк пайщик четырех ОФБУ под управлением этого банка (Фонд акций развивающихся рынков, Нобель, Кутузов, Агрессивный). С начала этого года его портфель потяжелел на 23%.
Сегодня в Ульяновске свой торговый комплекс Гранд откроет калининградская группа Вестер на площадях бывшего универмага Заволжский. Инвестиции в его реконструкцию составили 200 млн руб. Аналитики скептически относятся к инициативе иногороднего оператора из-за низкой покупательной способности населения.

Частные случаи

Площадь нового ТЦ Грант, который расположится на территории бывшего универмага Заволжский, составляет порядка 12 000 кв. м, сообщила Ведомостям PR-менеджер ГК Вестер Елизавета Мозжухина. В реконструкцию и закупку оборудования группа вложила порядка 200 млн руб. собственных средств, говорит она. На площадях нового трехуровневого ТЦ будут действовать 30 магазинов, среди которых первый в Ульяновске гипермаркет Вестер-Гипер площадью 2800 кв. м, магазин бытовой техники и электроники Эльдорадо и галерея мебели. Вестер-Гипер является бессменным якорем всех торговых центров ГК Вестер.

ГК Вестер крупнейший мультиформатный ритейлер в Калининградской области. Ей принадлежит 86 магазинов, включая сеть супермаркетов Вестер, сеть винных магазинов Напитки мира, сети бытовой техники Максимус, Техновыгода и Премиум, сети магазинов одежды и обуви Галерея моды, Бернарди, Иттарелло, Валлеверди, Стефанел, Бизон. Оборот в 2005 г. составил $250 млн. В конце июля Metro Cash Carry открыла в Ульяновске супермаркет площадью 8000 кв. м. До этого другой федеральный игрок ТД Перекресток отказался выходить на ульяновский рынок из-за слабой покупательной способности горожан. В регионе работает 36 универсамов под брендом Пятерочка. В Ульяновске 650 000 жителей. На тысячу жителей города, по данным сайта ирн.ru, приходится порядка 300 кв. м торговой площади при общемировых стандартах 520 кв. м. В соседнем Татарстане, например, этот показатель составляет 500 кв. м.

Глава дирекции маркетинга и рекламы Вестера Игорь Бадин рассказал Ведомостям, что финансовым донором компании является торговая сеть в Калининграде. Компания вышла на местный рынок 16 лет назад. Конкуренция на рынке Калининграда в два раза выше, чем в Ульяновске. Средняя посещаемость наших магазинов там составляет 4000-6000 человек в день, утверждает он. По оценке Бадина, наиболее успешным из региональных стал проект Вестер-Гипер, запущенный в мае 2006 г. в Белгороде, ежедневная посещаемость которого составляет порядка 8000 человек. Этот магазин в короткие сроки занял 10% рынка организованной торговли, уточняет он. Менее успешным стал гипермаркет в Ярославле, открывшийся в августе 2006 г., сетует Бадин.

Сотрудник мэрии, пожелавший остаться неназванным, рассказал Ведомостям, что муниципалитет в 2004 г. продал свой пакет акций (25,48%) ЗАО Универмаг Заволжский. Основным собственником здания теперь является дирекция универмага, которой принадлежит 74,52%. Директор Заволжского Лидия Орлова подтвердила, что сдает в аренду площади универмага Вестеру. Однако уточнить срок, на который аренда здания выкуплена группой, и сумму арендной платы она отказалась.

Новизна Вестера заключается в формате гипермаркета, который в Ульяновске пока не представлен, считает директор по управлению коммерческой недвижимости ГК Dars Алексей Трофимов. Однако по общепринятой градации площадь гипермаркета должна быть от 6000 кв. м, а Вестер занимает лишь 2800 кв. м, говорит он.

Председатель совета директоров ГК Вестер Олег Болычев заявил, что компания планирует строительство еще двух крупных торговых центров в Ульяновске. Подробности проектов он не сообщил, так как договоренностей по поводу строительных работ еще нет.

Комплекс открывается в Заволжском районе, отделенном от остальной части города Волгой, вряд ли из других районов туда будут ездить за покупками, считает Анисимов. Он полагает, что своеобразие ульяновского рынка заключается в том, что здесь востребованы прежде всего специализированные торговые центры, среди универсальных острая конкуренция. По этой причине управляющие компании стремятся на специализированный, например продуктовый, рынок, объясняет он.

Конкуренция среди ТЦ жесткая, а Ульяновск город с низкой покупательной способностью, говорит замдиректора компании Коммерческая недвижимость Александр Анисимов. Средняя заработная плата составляет 6000 руб. Гранд ориентирован на людей с высокой покупательной способностью, поэтому я думаю, им будет трудно привлечь покупателей, уверяет он.



Главная --> Публикации