Главная --> Публикации --> Небоскребы в мегаполисе: какой этаж последний? Коммерческая недвижимость ценится дешевле Антимонопольная служба заинтересовалась инвест-проектами правительства москвы Торговая недвижимость: итоги года Imax планирует открыть еще 10 кинотеатров в россии

Что такое приватизация? Основные положения.

Вы решили приватизировать свою квартиру? Приватизация как процесс приобретения в собственность квартиры давно и прочно вошла в нашу жизнь. И, тем не менее, она как капризный ребенок постоянно преподносит нам сюрпризы. Каждый год принимаются новые и отменяются прежние законы и положения, и конца этому не видно! Как разобраться в таком противоречивом и переменчивом потоке нововведений? Что сейчас мы должны знать о приватизации?

— по ордеру (или так называемому социальному найму);

Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими квартир (комнат):

Право приватизировать жилье дается каждому гражданину России только единожды. Однако из этого правила есть одно исключение – право приватизировать жилье второй раз, если в первый раз вы принимали участие в приватизации, будучи несовершеннолетним, т.е. не достигшим возраста 18 лет.

— по бронированию.

Ведь фактически свое право на приватизацию вы не использовали.

Часто возникает вопрос: «Могу ли я приватизировать свою квартиру, если несколько лет назад я проживал с родственниками в другой квартире и отказался принимать участие в приватизации в их пользу? Ответ однозначный – да, можете.

Приватизация жилья оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией района (это может быть префектура, либо районный отдел по приватизации и др.) в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуется. Причем на рассмотрение ваших документов муниципалитету дается не более двух месяцев. Договор передачи подлежит обязательной государственной регистрации в Москомрегистрации, из чего следует, что право собственности на жилье возникает только с момента такой регистрации.

Приватизация жилья происходит исключительно с согласия всех проживающих в данной квартире (комнате) в возрасте от 14 лет и более членов семьи, в том числе временно отсутствующих, но сохраняющих при этом прописку.

Законом о приватизации приведен исчерпывающий список. Не подлежат приватизации помещения:

Какие квартиры нельзя приватизировать?

— в общежитиях;

— находящиеся в аварийном состоянии;

— служебные жилые помещения, за исключением жилья совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилья стационарных учреждений социальной защиты, которые расположены в сельской местности.

— в домах закрытых военных городков;

Значительно упростилась схема приватизации комнат в коммунальных квартирах. И это принесло немало облегчения москвичам, ведь раньше требовалось получить разрешение соседей, разрешение муниципалитета (или, другими словами, собственника жилищного фонда). А еще раньше приватизировать коммунальную квартиру можно было только всем жильцам вместе в общую долевую собственность. Трудно однозначно сказать, правильно ли это с точки зрения соблюдения законности. Коммунальная квартира – уникальное изобретение социализма, которое само по себе — исключение из правил. Где, в какой еще стране вы найдете подобное явление? Самое большое количество судебных споров – по коммуналкам. И, тем не менее, проблему надо как-то решать и решать, безусловно, в пользу граждан, ведь кто как не мы обиваем пороги, стоим в бесконечных очередях, мучаемся и ждем положительного решения многочисленных чиновников.

Особенности приватизации комнат в коммуналках.

Деприватизация – это обратный процесс приватизации, т.е. передача приватизированной квартиры (комнаты) обратно в собственность муниципалитета в обмен на ордер на эту квартиру, или, иначе говоря, заключение договора социального найма. При этом, если вам будет предоставлена по ордеру другая квартира в этом же или другом городе, вы будете иметь право на приватизацию этого жилья. Однако эта замечательная возможность деприватизации дается только тем, для кого такая квартира является единственным местом постоянного проживания.
Сегодня покупатель может рассчитывать на относительно недорогое жилье только в строящихся домах за пределами Московской кольцевой автодороги. Эксперты думают, что сегмент экономкласса окончательно ушел в область, где гораздо больше возможностей для массовой застройки. Предлагаем вниманию читателей обзор рынка подмосковных новостроек.

Деприватизация… Возможно ли это?

Так на высшем уровне постановили: быть Московской области регионом больших строек. В масштабных проектах по возведению жилья экономкласса заинтересованы все участники процесса: муниципальные власти, перед которыми губернатор области Борис Громов поставил задачу развивать подмосковные города, создавая в них новые микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой; инвесторы, которым всегда выгоднее большие объемы; покупатели, охотно приобретающие недорогие квартиры. Специалисты считают, что именно массовость строительства станет основной тенденцией ближайших лет.

На недавних парламентских слушаниях, темой которых стала реализация национального проекта Доступное жилье, депутаты и чиновники не раз подчеркивали, что в российской столице квадратный метр по определению не может быть дешевым. Активное жилищное строительство в Москве уже не перспективно, считает председатель комитета Госдумы по промышленности Мартин Шаккум. С ним согласны эксперты. Инвесторам невыгодно вкладывать средства в сооружение домов экономкласса в столице. Участки обходятся недешево, получить их сложно, собирать необходимую документацию долго. Поэтому московский девелопер сегодня заинтересован в возведении жилья бизнес- и элиткласса, говорит пресс‑секретарь агентства недвижимости Домострой Инна Будникова. Если в столице и появляется недорогое панельное жилье, основной его объем выделяют для реализации городских социальных программ. Иными словами, Москва, похоже, навсегда закрепила за собой статус города для состоятельных людей. Цены здесь соответствуют уровню мировых столиц, заявил на парламентских слушаниях президент Mirax Group Сергей Полонский. Мартин Шаккум предложил решать вопрос доступного жилья путем массового строительства в Подмосковье.

Предложение выросло, но спрос не упал

Уже сейчас в первом поясе Подмосковья реализуют проекты, сопоставимые по объемам с масштабной застройкой столичных районов Марьино, Куркино, Кожухово. Это микрорайоны Первого Мая и Солнцеград в Балашихинском районе, Павшинская пойма в Красногорском и Новая Трехгорка в Одинцовском районах, Новокуркино в Химках и некоторые другие. В дальнейшем (по мере сокращения стройплощадок в городах‑сателлитах) панельное строительство станет занимать новые территории в среднем и дальнем Подмосковье, считает Инна Будникова.

Но пока говорить об исчезновении ценовой границы между мегаполисом и пригородом рано, и под Москвой все еще можно относительно недорого купить квартиру. Квадратный метр в ближайшем Подмосковье в 1,5 2 раза дешевле, чем в столичных спальных районах, утверждает руководитель аналитической службы фирмы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. По цене московской однушки в панельном доме можно купить комфортабельную двушку в новостройке в городе‑спутнике или трешку в доме бизнес-класса в среднем поясе области.

Стабильный спрос на относительно дешевое жилье в Подмосковье стимулирует ежемесячный рост цен в 3 5 %. По данным специалиста отдела маркетинга компании Пересвет-Реал Эстейт Анны Рассохиной, с начала года цены на областные новостройки выросли почти в два раза и в среднем превысили 2 тыс. долл. за 1 кв. м. Стоимость квартиры в городах‑спутниках сегодня равна стоимости аналогичного жилья в столице год назад. И если тенденция сохранится, то можно предположить, что к весне разница в ценах значительно сократится, замечает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО Домостроитель.

По поводу соотношения типов строящегося жилья информация аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ такова. На долю панельных объектов в области приходится 38 % от общего числа новостроек, на монолитно-кирпичные дома 58 %, на кирпич в чистом виде 4 %.

Наиболее востребованы населенные пункты с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Это в первую очередь города и поселки, расположенные в непосредственной близости от Москвы: Химки, Красногорск, Котельники, Мытищи, Люберцы, Реутов, Балашиха. Но сегодня спрос не ограничивается ближайшим Подмосковьем, смещаясь в более удаленные районы. Охотно рассматривают объекты в Сергиевом Посаде, Электрогорске, Орехове-Зуеве, Воскресенске, замечает Ольга Гусева. Ее поддерживает и президент Гильдии риэлторов Московской области Константин Манченко: Уже сейчас заметно подорожание в 40‑километровой зоне от МКАД. Это связано как с грядущей реставрацией первого бетонного кольца, так и благоприятной экологической обстановкой. Чаще всего к риелторам обращаются за одно- или двухкомнатной квартирой в доме экономкласса. Менее популярны многокомнатные апартаменты.

Всего с января по сентябрь 2006 года в области введено в эксплуатацию 2858 тыс. кв. м нового жилья. Это составляет 108 % по отношению к показателям того же периода прошлого года (данные Мособлстата). Наиболее активная работа идет в секторе до 25 км от МКАД. Самое большое количество стройплощадок сосредоточено в Балашихинском, Красногорском, Подольском районах, перечисляет Ирина Егорова, маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость. Алексей Кудрявцев добавляет к названным Одинцовский, Мытищинский районы и говорит об увеличении объемов строительства в населенных пунктах второго эшелона: Пушкине, Ивантеевке, Жуковском, Нахабине, Раменском, Лыткарине. Застраивают и удаленные города: Серпухов, Ступино, Воскресенск, Дмитров.

Как правило, индустриальное домостроение используют при массовой застройке больших площадок-микрорайонов. Однако растущая конкуренция и интерес со стороны платежеспособных покупателей побуждают инвесторов разрабатывать и индивидуальные проекты, отвечающие требованиям бизнес-класса. Меньший по сравнению с Москвой дефицит земли позволяет создавать комплексы с удобной придомовой территорией, площадками для отдыха и спорта. В то же время директор по развитию ООО Агентство недвижимости Арсенал Холдинг Виталий Горин подметил интересную особенность подмосковных новостроек: В области невыгодно возводить дома с подземными паркингами это увеличивает себестоимость объекта. Да и реализация гаражей, как правило, идет с трудом, поскольку цена машино-места близка к 30 35 тыс. долл..

Эксперты отмечают увеличение доли москвичей среди покупателей квартир в сооружаемых домах области: сегодня их около 50 % от всех клиентов агентств недвижимости. Как правило, это молодые семьи, желающие жить отдельно от родителей или стремящиеся улучшить свои жилищные условия (приобрести квартиру большей площади). Их в первую очередь привлекают города‑сателлиты и ближайшее Подмосковье. Люди покупают квартиры вблизи привычных мест проживания или работы. Например, представители московского района Жулебино чаще всего останавливаются на Люберцах, а района Левобережный на Химках, рассказывает Анна Рассохина. Инна Будникова отмечает, что жилье в новостройках нередко приобретают с инвестиционными целями, в качестве подарка или на будущее для детей.

Москвичи выбирают область

Велика область, а строить негде?

На втором месте по покупательской активности находятся жители Московской области 20 25 %, говорит Юлия Гераськина, директор отдела управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость. Они приобретают квартиры по альтернативной схеме, при расселении коммунальных квартир или с целью перебраться поближе к столице. И 10 20 % приходится на людей из других регионов: у них пользуется спросом в основном среднее и дальнее Подмосковье.

Ольга Гусева основной причиной недостатка площадок в Подмосковье называет проблемы с инженерными коммуникациями: Часто девелоперы отказываются от строительства, поскольку стоимость подведения необходимой инженерии может сделать нерентабельным весь проект. В этом случае гораздо выгоднее браться за большие объемы и застраивать целые микрорайоны. Коммуникации дорогое удовольствие, особенно там, где ими в последний раз занимались лет 30 40 назад, добавляет Виталий Горин. Нередко водопровод приходится тянуть за 3 5 км от участка. Дорого обходится и подведение энергетических мощностей. Поэтому очень важно, чтобы после принятия градостроительной концепции района или города муниципалитет уделял особое внимание комплексной реконструкции сетей. Так, в вопросе развития городов‑спутников, появления в них новых проектов на первое место выходит содействие местных администраций строительным компаниям, отсутствие препон со стороны чиновников.

Несмотря на куда более благополучную по сравнению с Москвой ситуацию со стройплощадками, девелоперы все же отмечают в области определенный дефицит земли под застройку. Активные работы идут лишь там, где местные власти проводят правильную жилищную политику, где нет произвола чиновников, замечает Константин Манченко. С ним согласен Виталий Горин: Хороших участков не хватает практически во всех городах в десятикилометровой зоне от МКАД. Цикл разработка возведение продажа увеличился сегодня до четырех-пяти лет.

Большие стройки Подмосковья. Настоящие и будущие

Если говорить в целом о перспективах рынка, то специалисты предрекают ему дальнейший рост. Похоже, дисбаланс спроса и предложения все еще существует, сказано в отчете аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ. Высокие цены в столице стимулируют отток покупателей в область. Скорее всего до конца года сохранится тенденция увеличения объемов предложения наряду с ростом не менее 3 4 % в месяц.

Микрорайон Первого Мая расположен в северо-западной части населенного пункта. Площадь застройки составляет 38,5 га, поэтому проект можно смело назвать градостроительным комплексом. Намечено поставить 13 домов общей площадью более 300 тыс. кв. м. Пять корпусов с одно-, трехкомнатными квартирами площадью от 34 до 100 кв. м будут возведены по монолитной технологии, а восемь представят панельные серии П-44Т и П-44К с одно-, трехкомнатными квартирами общей площадью от 38 до 84 кв. м.

Балашиха
Балашихинский район справедливо называют центром современного строительства области. Девелоперы активно осваивают здесь новые микрорайоны, создают масштабные жилые комплексы по принципу город в городе. Пожалуй, самым крупным проектом в Балашихе станет жилой район Солнцеград. К 2011 году на площади в 50 га должно появиться около 500 тыс. кв. м нового жилья. Это будут монолитные здания переменной этажности (9 17 этажей), облицованные декоративной плиткой. В комплексе представлен широкий выбор планировок: имеется пять-шесть вариантов каждого типа квартир. Например, площадь однокомнатных колеблется в пределах 37 54 кв. м, двухкомнатных от 55 до 84, трехкомнатных от 88 до 94 кв. м. В каждой секции есть пентхаусы, занимающие два верхних этажа.

Жителей новых районов обеспечат необходимой инфраструктурой объекты социального назначения возводят в Балашихе наряду с домами.

Массово застраивают и другие районы Балашихи: 15‑й, 16‑й, 21‑й, 22‑й, 27‑й. Идет точечное сооружение отдельных корпусов. Жилой фонд 22-го микрорайона составит 373 тыс. кв. м и будет представлен зданиями серий И-155, ИП-46С, ИП-46С и домами, построенными по индивидуальным проектам.

Возводят монолитно-кирпичные здания в сложившихся микрорайонах Красногорска Южном, Черневе- Стоит отметить, что комплексы, отдельные дома и объекты инфраструктуры, появившиеся в городе за последние несколько лет, существенно его преобразили.

Красногорск
Знаменитая Павшинская пойма новый район площадью 150 га, расположенный у юго-восточной границы Красногорска, на берегу Москвы-реки. По сути, здесь воздвигают целый город площадью 1,5 млн. кв. м. Работы ведут лучшие силы стройкомплекса Московского региона: СУ-155, ДСК-1, ДСК-2, областные домостроительные комбинаты. Проектом предусмотрено сооружение домов серий И-155, П-44Т, П3М, ИП-46С, И-1723, а также монолитно-кирпичных зданий. Внутри жилых кварталов разместятся четыре школы, восемь детских садов, две поликлиники, торговый и административно‑деловой центры, объекты спортивно-развлекательного назначения, среди которых появится и самый большой в Европе горнолыжный спуск. Кроме того, в ближайшее время компания Комстрин приступит к формированию микрорайона Спасский мост из семи высотных домов общей площадью 300 тыс. кв. м. Последнюю, четвертую, очередь строительства Павшинской поймы планируют завершить к 2009 году.

ПИК ведет работы в еще одном химкинском микрорайоне Юбилейном, который расположен на улице Панфилова и ограничен Ленинградским шоссе, Юбилейным проспектом и МКАД. На первом этапе строят четыре монолитно-кирпичных дома по индивидуальным проектам. Внешние стены возводят по усовершенствованной технологии трехслойной конструкции, затем они будут облицованы кирпичом. Благодаря этому дома станут по‑настоящему теплыми. На втором этапе построят панельные дома серии КОПЭ-М-Парус. Покупатели получат возможность приобрести квартиры с чистовой отделкой. На территории массива также предусмотрена сеть объектов инфраструктуры.

Химки
Из крупных проектов, реализуемых в Химках, нельзя не упомянуть о районе Новокуркино, расположенном в северной части города. К его строительству группа компаний ПИК приступила осенью 2004 года. В общей сложности в районе возведут более 900 тыс. кв. м жилья. 18 25‑этажные панельные дома серии КОПЭ-М-Парус разместятся по соседству с 32 26‑этажными зданиями, выполненными по индивидуальным проектам. Одновременно будет сформирована широкая инфраструктурная сеть: магазины, школы, детсады, поликлиники, спортивные сооружения. В Новокуркине появится и своя церковь храм во имя Святого Благоверного князя Александра Невского.

Одинцово
Стремительными темпами ведут в Одинцовском районе сразу несколько больших строек. В 3 км от МКАД находится жилой комплекс Новая Трехгорка, за возведение которого ответственна группа компаний СУ-15 На территории в 50 га намечено построить 500 тыс. кв. м жилья. Здесь смогут поселиться примерно 16 тыс. человек. Вниманию новоселов предлагают дома фирменной серии И-155, а также ИП-46С (в которой запланированы только одно- и двухкомнатные квартиры). Помимо этого комплекс будет располагать тремя детсадами, школой, двумя физкультурно-оздоровительными комплексами, магазинами и развлекательными центрами. Автономным теплом жителей обеспечат с помощью двух котельных.

Преображаются благодаря новому строительству микрорайоны Планерная, Левобережный, Новоподрезково, Сходня (Химкинский городской округ).

Кроме того, как заявил глава Одинцовского района Александр Гладышев, будут активно развиваться Кубинка и Голицыно. В Одинцове-1 можно будет создать микрорайон на 12 тыс. жителей. Это объем строительства на 5 10 лет, сказал Гладышев в интервью Одинцовской неделе.

Микрорайон Дубки расположен неподалеку от станции Пионерская Белорусского направления Московской железной дороги. Работы ведет компания Дружба. Намечено возвести 17 18‑этажные дома серии РД-9 Первую очередь завершат до конца года, вторую
в 2008‑м. Покупателям предлагают одно и трехкомнатные квартиры площадью от 46 до 114 кв. м. Со временем здесь появятся магазины, рестораны, школа, детский сад и спортивные клубы.

Архитектурная концепция предполагает возведение более 30 домов разной этажности (от 16 до 35) и серий (КОПЭ-Парус, П-3М, монолитно-кирпичные здания). Впервые в районе тут построят настоящие небоскребы. Важно отметить, что дома в Ярославском планируют сдавать с полной отделкой. Проектом предусмотрена вся необходимая инфраструктура: четыре школы, пять детских садов, кинотеатр, магазины, поликлиники, спортклубы и пр.

Мытищи
В западной части Мытищ на площади 114 га группа компаний ПИК намерена поставить новый жилой массив Ярославский. Ожидается комплексная застройка 15-го и 16-го микрорайонов, общая площадь жилья превысит 1 млн. кв. м.

Лыткарино
Компания Пересвет-Реал Эстейт, входящая в группу компаний Пересвет-Групп, разрабатывает проект в поселке Лыткарино на территории бывшего племзавода Петровский. Намечено сдать 450 тыс. кв. м жилья квартиры эконом- и бизнес-класса, а также элитные малоэтажки. Комплексная застройка будет иметь четкую дифференциацию. Ближе к Москве-реке расположат элитные четырех , пятиэтажные дома, чуть выше группы 14- и 17‑этажек, далее точечную застройку 22‑этажными башнями. Запланировано сооружение объектов социальной инфраструктуры.

Видное
Новые 5-й и 6-й микрорайоны несколько удалены от центральной части населенного пункта. По градостроительной концепции жилые здания и окружающая их территория представляют собой единое пространство. В настоящее время строят вторую очередь 5‑го микрорайона, в котором разместятся 18 монолитных 17‑этажных домов общей площадью 120 тыс. кв. м с одно , трехкомнатными квартирами от 50 до 124 кв. м. В 6‑м микрорайоне на территории 7 га возводят массив Березовая роща общей площадью 145 тыс. кв. м. Здесь предлагают одно , трехкомнатные квартиры от 40 до 160 кв. м (без отделки).

Московский
Крупный проект сейчас реализуют в городе Московском Ленинского района. В комплексе Юго-Западный построят около 300 тыс. кв. м жилья, это более 4200 квартир. Дома каркасно-кирпичные. Кроме того, здесь появятся торговые центры, два детских сада, школа, медицинский центр, бизнес-центр, паркинги и гаражный комплекс. С трех сторон Юго-Западный окружают березовые леса. Срок сдачи первой очереди второй квартал 2008 года. Инвестор и генподрядчик проекта компания Домостроитель.

Котельники
ЖК Восточный Экспресс это новый комплекс, строительство которого один из комбинатов компании Домостроитель планирует начать в декабре на участке 15,5 га. Эта площадка уникальна тем, что вблизи расположен Кузьминский лесопарк. По приблизительным подсчетам объем жилой площади составит около 400 тыс. кв. м. Часть домов сделают панельными (серии РД 17 05к.), часть кирпично‑каркасными. Инфраструктура будет состоять из школы, детского сада, торговых центров и т. д. Причем намечено использовать проекты школ и детсадов, разработанные фирмой Домостроитель. Они отличаются привлекательным внешним видом и удобными планировками.

По мнению федеральных властей, масштабное возведение малоэтажных домов в предместьях является одним из наиболее очевидных способов сделать жилье доступнее. Перспективы развития рынка загородного малоэтажного строительства, в том числе в рамках реализации президентской программы Доступное и комфортное жилье для граждан России, обсудили участники конференции, проходившей в конце октября в Москве.

Новое исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Ноябрь 2006, ирн.RU)>>

Для тех же, кого заботит не престиж, а решение квартирного вопроса, выгоды от переезда способны затмить даже факт смены городской прописки на областную, не говоря уже о маленьком (по сравнению, например, с Москвой) выборе магазинов, ресторанов и развлекательных центров. Но не все так просто. С одной стороны, преимущества жизни в собственном доме на лоне природы не оценит разве что человек, не мыслящий своего существования вне огней мегаполиса. Однако несмотря на прекрасную экологию, единое социальное окружение, комфорт, безопасность и возможность существенно расширить жизненное пространство, массового переселения за город не наблюдается. Главная тому причина катастрофически неразвитая социальная и транспортная инфраструктура. А ведь именно она во многом определяет спрос и цены на жилье в тех или иных подмосковных городах и поселках. Например, Королев дороже, чем Мытищи, потому что в нем есть несколько хороших учебных заведений, да и торговых и развлекательных объектов больше, пояснил К. Апрелев.

Пожалуй, никто не станет спорить, что загородное жилье можно рассматривать в качестве альтернативы городской квартире, особенно после того, как средняя стоимость квадратного метра в Москве перевалила за четыре тысячи долларов. Как грустно пошутил один из докладчиков, с момента старта программы Доступное жилье оно окончательно перестало быть доступным. По мнению и властей, и многих участников рынка, для решения этой проблемы нужно развивать пригородное строительство и стимулировать миграцию населения в предместья. Так, Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, член Межведомственной рабочей группы при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов, привел следующие данные: 70 % покупателей жилья за пределами столицы москвичи, и наоборот, квартиры в черте города часто приобретают представители региональных элит, которые в итоге получают не столько жилье, сколько определенный статус.

О необходимости менять существующую систему говорили многие докладчики. Например, председатель Комитета Государственной думы по вопросам местного самоуправления Владимир Мокрый подчеркнул, что следует принять комплекс мер по созданию прозрачного рынка земли (поскольку сегодня очень трудно приобрести в собственность участок под строительство), упростить процедуру получения нужных согласований, а также установить ответственность для должностных лиц за ее затягивание. Таким образом, необходимо не только наращивать объемы строительства, но и подробно регламентировать весь процесс, резюмировал он.

Тем не менее, по мнению участников конференции, загородное малоэтажное строительство можно и нужно сделать частью приоритетного национального проекта. Короткие сроки и небольшая себестоимость возведения объектов, наличие достаточного количества участков и потенциально высокий спрос со стороны населения свидетельствуют в пользу этого. Инвестиционно-строительные компании полного цикла способны создавать подобную недвижимость в пределах 50-километровой зоны от мегаполиса, причем квадратный метр с учетом придомовой территории будет почти втрое дешевле, чем в черте города. Но формирование и развитие урбанизированных предместий, давно полюбившихся представителям среднего класса в Европе, США и Канаде, у нас идут очень медленно в первую очередь из-за многочисленных административных барьеров.

Система технического регулирования это совокупность стандартов и требований, регламентирующих процесс создания и допуска на рынок товаров и услуг. На сегодняшний день нормативная база строительной отрасли находится в ужасном состоянии, что пагубно влияет на состояние жилищного рынка в целом и на реализацию приоритетного национального проекта Доступное жилье в частности.

Вообще, борьба с бюрократической машиной головная боль девелоперов. Кроме того, временные и финансовые затраты на преодоление административных препон в итоге значительно увеличивают стоимость конечного продукта. Какое уж тут доступное жилье! Впрочем, по словам Александра Рубцова, заместителя руководителя экономической рабочей группы при Администрации Президента РФ, реформа технического регулирования в России постепенно набирает обороты.

По мнению А. Рубцова, для улучшения ситуации следует максимально сокращать ведомственное нормотворчество и переходить к актам прямого действия техническим регламентам, содержащим исчерпывающий перечень требований к тому или иному виду деятельности на рынке. Наиболее результативным такое регулирование будет, если придать номативам статус федеральных законов. К сожалению, столь необходимая стране реформа встречает отчаянное сопротивление, и по вполне понятным причинам в первую очередь со стороны ведомств, констатирует А. Рубцов. По его словам, аргументы против в основном сводятся к следующему: в случае принятия закрытого списка требований, да еще в форме федерального закона, остановится совершенствование нормативной базы отрасли. Но во-первых, можно предусмотреть ускоренный режим внесения изменений, например, в форме постановлений Правительства РФ, а во-вторых, при наличии стройной, централизованной системы технического регулирования сам процесс обновления соответствующих норм будет проходить не в пример слаженнее и быстрее, возражает эксперт.

В настоящий момент система насчитывает около 170 тыс. нормативных документов, многие из них содержат избыточные, устаревшие и даже противоречащие друг другу требования или абсурдно завышенные нормативы, которые все равно никто не соблюдает, поскольку это технически невозможно, заявил Александр Рубцов. Он отметил, что из-за такого положения дел и высокого уровня коррупции существенно затруднен выход на строительный рынок новых участников, в том числе иностранных компаний. Следовательно, определенная доля инвестиций в российскую экономику не поступает. Вследствие несовершенства отраслевых норм возникают проблемы с внедрением новой техники и строительных методик, сужается круг девелоперов и растет стоимость возводимых жилых и коммерческих объектов.

Развитие рынка пригородного жилья, несмотря на огромное конкурентное преимущество (более низкие по сравнению с квартирами в городе цены), буксует и из-за трудностей (прежде всего административного характера) с освоением земельных участков. Например, крайне сложны процедуры изменения черты поселений, существуют противоречия между земельным законодательством и Градостроительным кодексом. Кроме того, очень нелегко приобрести участок по прямой сделке купли-продажи, что провоцирует многих девелоперов на использование различных серых схем, добавляет Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, одного из крупнейших игроков на рынке загородного строительства. Не позволяя формировать белые денежные потоки, государство напрямую тормозит развитие малоэтажного сегмента. Это не только отпугивает девелоперов и не дает им в полной мере применять имеющиеся мощности, но и заставляет нести дополнительные расходы, которые в итоге ложатся на плечи покупателя. Компании готовы взять на себя развитие неосвоенных земель, ведь у них есть и опыт, и средства, и ресурсы, подчеркнул Валерий Мищенко, но без содействия муниципальных властей данный процесс идет медленно.

В настоящий момент ведут работу над первыми регламентами, относящимися к строительной индустрии. Пока их подготовка не закончена, Александр Рубцов предлагает создать особые условия для компаний, участвующих в программе Доступное жилье, например, упростить процесс получения данными фирмами пресловутых согласований. Помимо этого национальный проект сам по себе должен стать дополнительным стимулом для системных реорганизаций, в частности реформы технического регулирования.

Еще один способ найти новые площадки под застройку возводить жилье на землях сельскохозяйственного назначения. Вопреки популярному заблуждению, это не только не будет иметь отрицательного воздействия на агропромышленный комплекс, но и, наоборот, станет дополнительным стимулом для его развития, рассуждает Валерий Мищенко. В ход пойдут так называемые неудобья земли, не пригодные для посевных работ. Из 4,6 млн га земель Московской области 1,7 млн га имеют сельскохозяйственное назначение, но примерно на 170 тыс. га из них сажать зерновые или овощные культуры невыгодно. Зато там можно разместить 8,5 тыс. коттеджных поселков. И их жители начнут заниматься приусадебным хозяйством, разобьют сады-огороды, что в итоге поспособствует улучшению земель.

Помимо всего прочего значительные территории находятся в собственности физических лиц, просто не знающих, что делать с землей. Участники рынка надеются на скорые изменения в законодательстве, в результате чего налог на недвижимость начнут рассчитывать исходя из кадастровой стоимости участка, которую, в свою очередь, приблизят к рыночной цене. Соответственно, содержание неиспользуемых наделов станет для их владельцев слишком накладным, и они будут просто вынуждены либо продать их, либо заняться освоением. Поскольку многие спекулятивные инвесторы не смогут развивать имеющиеся у них в активе территории, произойдет массовый выброс земельных участков на рынок. Вероятно, даже цены уменьшатся. Как предполагают эксперты, если в Московском регионе в разных районах выставить на продажу 2 2,5 тыс. га, стоимость готовых домов снизится на 15 20 %.

О необходимости и важности комплексного подхода к освоению территорий рассуждал в своем докладе Land development новейшая тенденция развития рынка загородной недвижимости и другой участник конференции, Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании МАСШТАБ. По мнению эксперта, покупатель сегодня все чаще отдает предпочтение крупным, в 100 200 домовладений, коттеджным поселкам, которые представляют собой небольшой город со всей необходимой инфраструктурой и единым профессиональным управлением. Реализация подобных проектов под силу далеко не каждому застройщику, поскольку land development развитие территории исходя из объективных предпосылок ее наиболее эффективного и рационального использования. Другими словами, это масштабное и системное освоение земельного участка, улучшение его потребительских свойств и повышение инвестиционной привлекательности. Причем одним из важнейших принципов данного процесса является достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров. Необходимо тщательно проработать общую концепцию поселка, включая размещение основных объектов, функциональное зонирование, определение характера и плотности застройки. Только так, по мнению Дмитрия Краснова, можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.

Получается, дефицита ресурсов ни в Подмосковье, ни в других регионах России нет, точнее, он создан искусственно. Просто государство неэффективно распоряжается тем, что имеет. А ведь привлечение крупных девелоперов на рынок загородного строительства, в том числе в президентскую программу Доступное жилье, выгодно федеральным и местным властям. Поскольку конечным продуктом в данном случае являются не просто квадратные метры, а насыщенные социально-бытовыми объектами поселки с тщательно разработанной концепцией, застройщики по сути выполнят за администрацию часть ее обязанностей. Необходимо поощрять компании, давать им стимул для участия в реализации национальных проектов, а также максимально упростить процедуру прохождения всех согласований, призвал Валерий Мищенко. Последнее помимо прочего удешевит строительство и поможет справиться с дефицитом предложений экономкласса.

В Москве выставка проходит второй год подряд, а впервые ее провели в 2002 году в Амстердаме. Изначально она была предназначена для презентации новых проектов журнала Miljonair, но постепенно превратилась в грандиозное событие европейского масштаба. Сегодня Millionaire Fair самая крупная в этом регионе ярмарка предметов роскоши. На едином пространстве представлен весь спектр товаров и услуг класса luxury: антиквариат, частные самолеты, автомобили, яхты, одежда, украшения, мебель, эксклюзивные напитки и продукты, недвижимость и т. д. Об успехе в нашей стране свидетельствует то, что Millionaire Fair 2006 увеличилась в два раза как по площади, так и по составу участников. Например, если в прошлом году в ярмарке участвовали всего семь самых видных игроков рынка недвижимости, то на сей раз их было более 20.


Коттеджи в Подмосковье по цене от 3 млн долл., пентхаусы на берегу Атлантического океана стоимостью до 11 млн, вилла за 25 млн евро... Познакомиться с эксклюзивными предложениями рынка недвижимости, собранными со всего света, а заодно и приобрести их можно было с 27 по 30 октября на экспозиции Millionaire Fair в выставочном центре Крокус-Экспо.

На стенде мегапроекта Agalarov Estate желающие присмотреться к эксклюзивной недвижимости постигали новую философию проживания в загородном имении. Ее ключевым понятием стала забота о приватности успешных людей. Этот проект уникален еще и тем, что для его реализации были проведены ландшафтные работы на территории более 300 га. Поместье организовано на фоне заповедного пейзажа с водоемом в 35 га и включает в себя поле для гольфа, гольф-клуб, бич-клаб с бассейном и рестораном, крытый спортивный комплекс, боулинг, стрельбище, теннисные корты, поле для мини-футбола, картинг, дорожки для верховой езды, детскую площадку, частную школу, отель для гостей и пр. Каждая вилла с закрытым бассейном спроектирована по оригинальному архитектурному проекту и стоит от 3 4 млн долл.

Наряду с новинками гостям представили объекты, уже известные широкой публике. Например, Резиденцию Бенилюкс загородный комплекс, чья территория поделена на участки, поименованные в соответствии с общей концепций так, как называются три страны европейского Бенилюкса: Голландия, Бельгия и Люксембург. Гости форума смогли также побывать в оазисе загородной жизни, созданном корпорацией Инком-недвижимость, где демонстрировали наиболее заметные проекты компании коттеджные поселки класса де-люкс Лазурный берег на Пестовском водохранилище, Риверсайд и Гринфилд, удостоенные бронзовой и золотой Независимой национальной премии в номинации Поселок года 2006 класса Elite. Корпорация MIRAX GROUP показала гостям вид из окон и шикарные интерьеры (с дорогой мебелью, лепниной, позолоченными колоннами) апартаментов 46‑го этажа делового комплекса Федерация композиционного центра ММДЦ Москва‑Сити. Здесь также предлагали ознакомиться с квартирами и пентхаусами комплекса Mirax Park (проспект Вернадского).

Компания Blackwood провела на выставке официальную презентацию трех незаурядных новинок. Загородную недвижимость представили два интересных объекта, расположенные на Рублево‑Успенском шоссе. Один из них не имеющий аналогов в своей нише Эрмитаж Village, состоящий из четырех резиденций различных архитектурных стилей. Городское жилье представляли клубный дом на 27 квартир, находящийся вблизи пешеходной зоны Старого Арбата, и закрытый квартал в районе Чистых прудов, рассчитанный на 34 семьи.

Компания Knight Frank, открывшая в рамках выставки бутик элитной недвижимости, продемонстрировала свежий подход к реализации жилья премиум-класса. Клиенты в неформальной обстановке могли подобрать любые интересующие их объекты не только в России, но и в любой точке мира. В собрание вошли лишь изысканные предложения, а самые знаковые проекты были эксклюзивно представлены в новом бутике. В числе других уникальные квартиры и пентхаусы на Остоженке, часть проекта Дворцовый комплекс; современные апартаменты в башне Imperia Tower на территории центра Москва‑Сити; квартиры в первом элитном жилом комплексе в Подмосковье Сосны, Николина Гора. Стенд фирмы позволял любоваться макетом проекта Кремлевский, который появится напротив Спасской башни Кремля. Сейчас там находятся Средние торговые ряды памятник архитектуры федерального значения, построенный в конце XIX века архитектором Р.И. Клейном. Главный корпус представляет собой неправильный четырехугольник, выходящий фасадами на окружающие его Ильинку, Варварку, Хрустальный переулок и Красную площадь. Ныне комплекс реставрируют. По периметру здания намечено расположить отель класса люкс на 150 номеров, управляемый международным гостиничным оператором. Предполагают, что он начнет принимать гостей в 2009 году. Первыми постояльцами станут представители бизнес-элиты и политического сообщества. На базе исторического памятника появятся также жилые апартаменты площадью от 120 до 400 кв. м, подземный паркинг, торговые залы и рестораны.

Ну а требовательный клиент с огромным состоянием, для которого купить квартиру или особняк за рубежом слишком простое дело, мог найти на ярмарке нечто особенное. Например, таков Таборсилло небольшой частный остров у Тихоокеанского побережья Панамы. Когда‑то он принадлежал главному ковбою Америки легендарному актеру Джону Уэйну, а в 1997 году им завладел крупнейший европейский издатель. Не выходя из павильона, можно было приобрести кусочек рая и тем самым войти в круг избранных, обладающих недвижимостью на этом острове.

Достойное место на Millionaire Fair заняла зарубежная недвижимость. Впервые покупателям из России компании Fortune International и The Goihman Group (Майами, Флорида) представили элитные пентхаусы в комплексе Jade Ocean на территории модного курорта Sunny Isles и Ritz Carlton Club Residences в Саут-Бич. Престиж экстравагантного массива Jade Ocean, созданного архитектором с мировым именем Карлосом Оттом, станет безоговорочным с появлением шести двухэтажных квартир площадью до 3 тыс. кв. м. Владельцы пентхаусов смогут пользоваться услугами личных консьержей, индивидуальными лифтами и персональными конференц-залами. Помещения будут вмещать пять спален и до шести ванных комнат. В двух апартаментах предусмотрены личная библиотека и спортзал, просторная гостиная с видом на город и океан, а также сауна и джакузи на балконе. Стоимость пентхаусов комплекса, открывшегося в начале 2006 года, будет доходить до 11 млн у. е.

Стоимость жилья на острове от 613 тыс. долл. Владельцы резиденций, не использующие их для проживания, смогут сдавать свою собственность туристам. Имтиаз Хода, директор Profile, полагает, что 60 70 % покупателей недвижимости в Жасминовых садах приедут из Великобритании и других европейских стран, остальные из ОАЭ, Индии и т. д. Стать обладателем частички мира не возбраняется и россиянам. Кстати, если кусочка острова миллионерам оказалось мало, на выставке можно подобрать и целый рукотворный остров недалеко от Дубая.

Другой выдающийся проект представленный компанией Profile Group пятизвездочный остров‑курорт Jasmine Gardens (Жасминовые сады), который построят на острове Таиланд (он является частью грандиозного проекта The World). Здесь на площади 2,54 га разместятся девять прибрежных трех- и четырехкомнатных вилл, десять домов на воде (дома на сваях water homes), 56 однокомнатных квартир‑студий и 56 двухкомнатных лофтов. Здания в аутентичном архитектурном стиле с изогнутыми крышами, сооруженные из дерева и камня, планируют украсить традиционной тайской резьбой. Все строительные материалы импортируют из Восточной Азии, чтобы передать ее колорит и создать на острове подлинную атмосферу региона. Виллы будут иметь собственный пляж и тропический сад, а также полную изоляцию от соседей. Работы на острове предполагают начать в 2008‑м. Вероятно, уже в середине 2010 года курорт будет готов к открытию.



Без сомнения, Millionaire Fair самое яркое событие в сегменте класса люкс. Об успехе проекта говорит не только его постоянно расширяющаяся география (в следующем году мероприятие пройдет уже в шести городах мира Амстердаме, Дубае, Кортрейке, Канне, Москве и Шанхае), но и уровень продаж, в нынешнем году превзошедший все ожидания организаторов. В числе прочих уникальных экспонатов были реализованы дом стоимостью 25 млн евро от компании Burger Sotheby’s International Realty и три дома в испанском курортном городе Марбелья от фирмы Kristina Szekely Real Estate.



Главная --> Публикации