Главная --> Публикации --> Рисовать — не строить Параллельное будущее Дольщики-застройщики Налог на роскошь: приличные московские квартиры приравняют к яйцам фаберже Люберцы: комплексный город-новостройка

Суммарная кадастровая стоимость всех земель России составляет 23,6 трлн руб., посчитала Роснедвижимость. Это не фиксированная раз и навсегда величина. Законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет [в зависимости от темпа роста цен на нее], цитирует Интерфакс интервью руководителя агентства Михаила Мишустина Российской газете, публикуемое сегодня.

Если сейчас продать Россию, то можно не работать почти год. Роснедвижимость оценила, что вся наша земля стоит 23,6 трлн руб. примерно как годовой ВВП. В развитых странах стоимость земли превышает ВВП примерно втрое. Но это все пока теория, а сколько за российскую землю дадут на самом деле, можно будет понять лет через 15-20, говорят эксперты.

23,6 трлн руб. маловато будет, считает экономист банка Траст Евгений Надоршин. В 2005 г., по данным Росстата, ВВП России был немногим меньше 21,598 трлн руб., а в этом году, по расчетам Надоршина, достигнет 27 трлн руб.

Земельный кадастр еще не готов, а выяснить стоимость земли позволило завершение работы по разделению России на оценочные районы, объясняет чиновник Минэкономразвития. Кадастровая стоимость зависит от географии участка, а также от категории земли, к которой он относится. Формирование кадастра процесс бесконечный, он пополняется по мере обращений [собственников], но эти данные позволяют сделать приблизительные расчеты, отмечает чиновник. Погрешность в ней, безусловно, есть, поскольку кадастровая стоимость основана на массовой оценке, добавляет он.

Оценка стоимости земли нужна, ведь она может служить залогом, но бедные страны слишком мало им пользуются, писал в книге Загадка капитала экономист Эрнандо де Сото. Чем выше стоимость земли, тем лучше, ведь тем выгоднее ее использовать как залог и развивать экономику, считает ректор Российской экономической школы Сергей Гуриев. Но если земля стоит слишком дорого, а ВВП небольшой, значит, государство не использует всех возможностей развития экономики, добавляет он. В принципе, земля это фиксированный фактор и производства, и чем богаче экономика, тем она дороже, заключает Гуриев.

В США ВВП в 2005 г. составил $12,6 трлн, а кадастровая стоимость земли, по данным Всемирного банка, $33 трлн. В Австралии соотношение примерно такое же: ВВП $384 млрд, а кадастровая стоимость $1,1 трлн. Во Франции при ВВП в $1,7 трлн земля стоит $3,6 трлн.

Есть большая разница между регионами, соглашаются оба эксперта. В Москве, Петербурге, Краснодарском крае рыночная стоимость превышает кадастровую, а где-нибудь на Ямале наоборот, считает Бахарева.

Цифра, выведенная Роснедвижимостью, совершенно ничего не показывает: настоящая цена земли может быть как выше, так и ниже, уверены эксперты. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости может отличаться в разы даже для соседних участков, говорит партнер юркомпании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Взять, например, два участка одинаковой площади в одном районе, одной категории, но один в первой линии от шоссе, а второй дальше: цена будет отличаться раза в два в пользу первого, рассказывает юрист. Кадастровая стоимость, как правило, выше рыночной цены не зря же в законопроекте о выкупе земли под промышленными предприятиями, который сейчас рассматривается в Госдуме, ставка выкупа в среднем по стране составляет всего 2,5% от кадастровой стоимости, а в Москве и Петербурге 20%, говорит Можаровский. Во всяком случае, на недвижимость рыночная цена выше кадастровой, ведь она формируется в зависимости от спроса и предложения, а кадастровая исходя из затрат на строительство, спорит юрист компании Иванян и партнеры Юлия Бахарева.

Население уменьшается
За январь сентябрь население России уменьшилось на 438 900 человек, или на 0,39%, сообщил Росстат, к 1 октября оно составляло 142,3 млн человек. Естественная убыль населения (разница между рождениями и смертями) уменьшилась по сравнению с соответствующим периодом 2005 г. на 95 400 человек, а увеличившийся миграционный прирост компенсировал убыль на 17,8%.
Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин вчера представил план реконструкции Ленинградского шоссе. До 2009 года городские власти собираются построить четыре крупных развязки, что позволит сделать движение на магистрали бессветофорным. Но пока строительство не завершится, движение почти во всей северной части города будет очень затруднено.

У огромной части территории России лесов, воды, вечной мерзлоты вообще нет никакой рыночной стоимости, напоминает Можаровский. Те участки, которые могут быть в обороте, стоят треть или максимум половину от оценки, данной Роснедвижимостью, полагает Можаровский. А по мнению Бахаревой, это можно будет понять лет через 15-20, когда вся возможная земля станет предметом для сделок.

Работы будут проходить в несколько этапов. До конца 2006 года завершится строительство 11-полосного тоннеля, который направит под землю движение от метро Динамо до метро Аэропорт. Над ним будет сооружена развязка с выездом с Ходынского поля. Во втором квартале 2007 года движение по Бульварному кольцу в районе Пушкинской площади будет пущено в тоннель под Тверской улицей. Альтернативы этому решению нет Тверскую в тоннель мы пустить не можем, эстакаду над ней построить тоже нельзя, объяснил господин Кузьмин.

Как сообщил вчера главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, после окончания реконструкции Ленинградского шоссе движение от Манежной площади до аэропорта Шереметьево станет бессветофорным, а пропускная способность шоссе, по расчетам городских властей, увеличится вдвое.

Третий этап реконструкции строительство трехуровневой развязки у метро Сокол начнется в 2008 году. В районе Чапаевского парка движение поднимут на V-образную эстакаду, которая разделит транспортные потоки в сторону Волоколамского и Ленинградского шоссе, при этом тоннель под проспектом останется. Существующая схема движения на перекрестке с улицей Алабяна сохранится под эстакадой.

Весной начнется и реконструкция площади Тверская Застава. С нее будут убраны все автостоянки они переместятся под землю. Ленинградский проспект будет переходить в Тверскую улицу без светофора для этого движение под мостом будет пущено в обе стороны. Прямой проезд с Грузинского вала на Лесную улицу отменят.

Как сообщил вчера замглавы градостроительного департамента Александр Левченко, половину средств на реконструкцию (стоимость проекта пока неизвестна) предоставят инвесторы, которые впоследствии будут использовать подземное пространство под развязками. Под Пушкинской площадью будут сооружены подземная парковка на 1000 мест и подземный торговый центр общей площадью 96,5 тыс. кв. м, а у Белорусского вокзала построят паркинг на 1400 мест.



Сильная нагрузка на улицах все равно будет такой поток сбросить некуда. Строительство затронет транспортные потоки на территории от Дмитровского шоссе до Кутузовского проспекта, добавила главный инженер НИИПИ Генплана Татьяна Сигаева. Нормальных объездных дорог у Ленинградского шоссе нет, с одной стороны небольшие улицы, с другой и без того загруженное Хорошевское шоссе, поэтому пробки будут очень серьезные, предупредили в ООО 'Центр исследований транспортной инфраструктуры'. Когда строилась развязка между Сущевским валом и Шереметьевской улицей, движение стояло круглосуточно.

Разработчики проекта признаются, что строительство доставит массу неудобств водителям. Уже в следующем году мы поставим предупреждающие знаки на МКАД от Ярославского до Можайского шоссе, а также в Московской области, объяснил Ъ начальник отдела организации дорожного движения НИИПИ Генплана Игорь Бахирев. Таким образом мы сможем перенаправить транзитный поток на другие магистрали. Москвичи, которым необходимо попасть в район Ленинградки, будут вынуждены ездить по улицам Башиловке, Планетной, 8 Марта. У этих улиц слишком низкая пропускная способность: они забиты с двух сторон припаркованными машинами, из которых 90% нарушители, рассказал господин Бахирев. Для борьбы с ними нужно дополнительно привлекать эвакуаторы и устанавливать знаки запрета стоянки.

Вложить по-русски
При том многообразии стратегий и проектов, которые используются в ЗПИФах, оценить весь рынок невозможно, однако, как полагают аналитики, свыше 70% вложений инвестфондов приходится на девелоперские проекты. Стандартная схема формирования такого ЗПИФа такова: в качестве основного имущества в фонд вносится сам объект недвижимости после его предварительной оценки, а затем привлекаются средства для финансирования строительства или реконструкции. По завершении работ фонд продает объект и гасит паи. При этом отличительной особенностью закрытых фондов является то, что пайщики, которые фактически становятся соинвесторами строительства, не имеют права потребовать погашения паев до обозначенной в правилах фонда даты. Таким образом, владелец объекта недвижимости (как правило, он становится инициатором создания ЗПИФа) застрахован от вывода средств из проекта.

Рост цен на недвижимость заставляет девелоперов искать все новые средства привлечения инвестиций. Одним из инструментов является создание закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФ). В этом году на рынке ЗПИФов наблюдается настоящий бум. Если еще год назад насчитывалось всего 70 фондов, суммарные активы которых исчислялись 17,2 млрд рублей, то на сегодняшний день их зарегистрировано уже 150, а их активы достигают 53,4 млрд рублей.

ЗПИФ также удобно использовать, если речь идет о продаже недостроенного объекта. В качестве товара в этом случае могут выступать также исходно-разрешительная документация и договоры с подрядчиками. Значительно сокращаются и сроки сделки. Чтобы продать недостроенный объект, необходимо, как правило, не менее полугода, при этом требуется останавливать строительство и регистрировать право собственности на незавершенный объект, оценив его стоимость, поясняет директор отдела фондов недвижимости УК Тройка Диалог Сергей Васин. А это автоматически означает дополнительные издержки: на оформление документов, на выплаты штрафов контрактникам и т. д. Продавая паи фонда, в собственности которого находится строящийся объект, всего этого можно избежать. Более того, можно просто использовать ЗПИФ для перепродажи объекта недвижимости, попытавшись при этом получить дополнительные доходы. Правда, речь идет о продаже паев фонда, а не непосредственно квадратных метров. В этом случае продавец продает объект по частям, разделив его на паи. Это позволяет оптимизировать налоги, поскольку сделки с ценными бумагами не облагаются НДС.

Плюсом ЗПИФов также является возможность минимизировать налогообложение. ЗПИФ не является ни юридическим, ни физическим лицом и, таким образом, не является налогоплательщиком. Это означает, что отсутствует и налог на прибыль по операциям с имуществом фонда. Следовательно, управляющий может реинвестировать полученный доход от одного проекта в следующий (в рамках одного фонда), не неся при этом дополнительных налоговых расходов. Более того, ЗПИФ может помочь в оптимизации платежей по налогу на доход физических лиц (НДФЛ), перенося возникновение обязательств по его уплате на момент погашения паев фонда. Эффект от такого отсроченного налогообложения будет тем больше, чем большее количество раз будут реинвестироваться средства паевого фонда и чем длиннее срок, на который создан фонд.
В отличие от той же схемы долевого строительства ЗПИФ позволяет избежать таких недостатков, как необходимость государственной регистрации каждого договора долевого участия, невозможность привлекать средства до начала строительства, риски недобросовестности и банкротства застройщиков. В частности, компания, управляющая закрытым фондом, может не привлекать внешнего застройщика, а самостоятельно заключать договоры строительного подряда, тем самым значительно снижая транзакционные издержки.

Первый земельный ЗПИФ появился на рынке летом прошлого года участникам фонда Русский помещик, сформированного УК Агана, предложили заработать на недооцененности сельскохозяйственных земель. А уже в этом году число подобных фондов, предлагающих заработать на росте капитализации объекта за счет перевода земель из одной категории в другую, перевалило за десяток.

ПИФы тянутся к земле
Говоря о ЗПИФах, нельзя не упомянуть земельные фонды. На их примере можно показать, как пайщик может получить дополнительную прибыль за счет переоценки внесенного в фонд недвижимого имущества. В условиях отсутствия рынка купли-продажи земли и единых механизмов формирования ее стоимости, земельные участки остаются самым недооцененным активом, и этот невозобновляемый и недооцененный ресурс растет в цене последние несколько лет на 20-50% в год. Поэтому закономерно, что на рынке появляется все больше фондов, инвестирующих в загородные участки (в частности, в земли сельскохозяйственного назначения). При этом стратегия большинства ЗПИФов основана на последующей перепродаже участков или сдаче их в аренду.

Но пример ЗПИФ Велес Подмосковье пока скорее исключение из правил. Как отмечает управляющий директор УК Велес Менеджмент Станислав Бродский, оценка объектов, внесенных в ЗПИФ, действительно может отличаться от стоимости их приобретения пайщиком, поэтому со стороны подобные схемы могут казаться сверхдоходными. Но далеко не факт, что начальная оценка стоимости участков будет соответствовать сумме расходов пайщиков на их приобретение, а последующие оценки цене участков, по которой их можно продать.

Как показывает практика, капитализация земельного фонда, в активах которого находятся земли сельхозназначения, может вырастать в разы. Например, если в отсутствие данных о ценах аналогичных участков оценка земли проводилась на основе ее кадастровой стоимости. Подобную схему использовала УК Велес Менеджмент, сформировавшая в конце августа этого года ЗПИФ Велес Подмосковье, в активы которого вошли участки в Клинском и Волоколамском районах Московской области. Управляющая компания решила выставить имущество фонда на аукционные торги и посчитала, что начальная цена может составить 260 тыс. рублей за гектар. По оценкам экспертов, если фонду удастся реализовать по этой цене все земельные участки, стоимость активов ЗПИФа вырастет в пять-семь раз.

Поэтому более распространенной стратегией среди земельных ЗПИФов является участие в девелоперских проектах. В основном речь идет о коттеджном и дачном строительстве. Если у инвестора есть земельный участок, где может быть реализован подобный проект, то обычно он вносит землю в активы ЗПИФа, а затем управляющая компания заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией. По окончании проекта коттеджи и земля под ними реализуются. При этом доход, полученный от такого проекта, также не облагается налогом на прибыль и может быть в дальнейшем реинвестирован. По оценкам экспертов, использование ЗПИФов для реализации проектов в области загородной недвижимости очень выгодная идея, позволяющая легально сэкономить на налоге на прибыль.

Проблема в том, что, за редкими исключениями, статистика по ценам сделок с земельными участками недоступна, поэтому оценка стоимости участков проводится различными математическими методами или на основе нормативной и кадастровой стоимости участков, которые в большинстве случаев отличаются от их рыночной стоимости, говорит Станислав Бродский.

Создание ЗПИФа также актуально, если в роли потенциального покупателя земли выступают нерезиденты. По действующему законодательству иностранные физические и юридические лица не имеют права приобретать землю в собственность, но вместе с тем нет никаких запретов для иностранцев приобретать инвестиционные паи фондов, активы которых составляют земли сельскохозяйственного назначения. Нерезиденты в таких фондах получают как бы вторичные права, хотя формально и становятся титульными владельцами, но в силу доверительного управления, не имеющими правомочий собственника по пользованию и распоряжению, поскольку эти функции выполняет управляющая компания от имени фонда и в интересах владельцев инвестиционных паев, поясняет замгендиректора УК Солид Менеджмент Евгений Кравченко. Таким образом, участие иностранных инвесторов сводится лишь к долевому владению землей сельхозназначения и получению доходов.

Использование ЗПИФа недвижимости для реализации девелоперских проектов с земельными участками может быть интересным с позиции не только оптимизации налогообложения, но и привлечения средств сторонних инвесторов. Так, передача в фонд земельных участков и привлечение денег на проведение ряда мероприятий, повышающих стоимость земли (например, строительство), являются альтернативой банковскому кредитованию и иному заимствованию. При этом раздел части доходности с инвесторами в конечном счете может оказаться дешевле заемных денег, а также не требует залога.

Впрочем, в отличие от рентных фондов, где можно без труда проследить связь между ставками арендной платы и изменением стоимости пая, прибыль в таких фондах формируется за счет переоценки объекта недвижимости. По мнению Станислава Бродского, судить о реальной доходности фонда недвижимости можно лишь после его прекращения и завершения выплат пайщикам. Промежуточные результаты, рассчитанные на основе цены пая, условны, поскольку при этом размер активов ЗПИФа определяется на основании оценочной стоимости недвижимости, которая может отличаться от фактической цены ее продажи.

Приманка для инвестора
Доход строительного ЗПИФа формируется как за счет роста стоимости строящегося объекта, так и роста цен на недвижимость на рынке. Разброс доходности ЗПИФов может составлять 20-80% и выше (тогда как рентные обычно зарабатывают 15-20%). По словам исполнительного директора УК Открытие Никиты Иванова, самые удачные девелоперские проекты способны принести пайщикам доходы до 200% годовых. И это далеко не предел, поскольку, по оценкам аналитиков, только за первые шесть месяцев этого года рублевая доходность (за вычетом инфляции) вложений в московские квартиры составляла около 30%.

При необходимости компания, управляющая фондом, может объявить о дополнительном выпуске паев. На рынке ЗПИФов это достаточно распространенная стратегия: так производится поэтапное привлечение средств в строящийся объект. В частности, для продолжения строительства жилого комплекса в Москве планируют привлечь средства инвесторов фонды Приват-Сквер (УК Коллективные инвестиции) и Капитал инвест Фонд недвижимости первый (УК Капитал инвест).
Следует отметить, что, привлекая в проект деньги сторонних инвесторов, владелец недвижимого объекта застрахован от возможных рисков, связанных с их участием.

Тем не менее именно потенциальная прибыльность ЗПИФов часто служит ориентиром для инвесторов, пытающихся поучаствовать в девелоперском проекте. И надо отметить, что в последнее время многие компании, формирующие ЗПИФы недвижимости, стали снижать входной порог для пайщиков. Например, весной о начале формирования фонда Гостиничная недвижимость объявила УК Финам Менеджмент. Минимальная сумма инвестиций составила 14 тыс. рублей. Фонд планирует вкладывать средства пайщиков в строительство гостиниц.

По мнению замгендиректора УК АльянсРосно Управление активами Дмитрия Васютинского, ЗПИФ недвижимости полностью защищен от рейдеров, но только в том случае, если пайщик, оплативший паи недвижимостью, сам был добросовестным владельцем недвижимости и имел полномочия (в случае с юридическим лицом) на отчуждение имущества. В любом случае владелец объекта недвижимости, внеся его в закрытый фонд, имеет возможность замаскироваться. В этом случае права собственности переходят к фонду, а информация о пайщиках и их долях в ЗПИФе является закрытой. Даже если рейдер получит эту информацию, то, скупив паи, он все равно не сможет стать собственником объекта, ведь по закону недвижимость является объектом общей долевой собственности пайщиков фонда и не может быть передана в собственность конкретного пайщика. С другой стороны, ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому подать в суд на него невозможно. Судиться же с управляющей компанией, от которой зависит большинство инвестиционных решений, вообще бессмысленно, поскольку эти активы не являются имуществом управляющей компании, говорит Станислав Бродский.

Формально в ЗПИФе недвижимости права всех пайщиков равны, хотя некоторым категориям пайщиков предоставлены расширенные права (владельцам более 10%. BG). Однако сам по себе инвестиционный процесс полностью исключает участие в нем пайщиков, поэтому независимо от того, мажоритарий это или миноритарий, все решения принимаются управляющим, и повлиять на процесс принятия решений пайщик не может, комментирует Никита Иванов.
Пайщики закрытого фонда отнюдь не становятся совладельцами объекта недвижимости. По окончании срока действия фонда управляющая компания должна продать объект инвесторам, в роли которых, скажем, могут выступать аффилированные структуры владельца этой недвижимости. Таким образом, собственник вынужден делиться с соинвесторами только доходами фонда, при этом фактически оставаясь в тени. Это особенно важно, учитывая коррумпированность рынка недвижимости и высокие риски рейдерских атак.

В целом в элитном сегменте спрос превышает предложение. Однако качественный дисбаланс между этими двумя параметрами вопиющий.

Среди других плюсов ЗПИФов стоит отметить возможность секьюритизации активов. По сути, все ЗПИФы недвижимости можно отнести к инструменту секьюритизации активов, в основе которого лежит схема доверительного управления. В российском законодательстве отсутствуют нормы общего характера, регулирующие сделки по секьюритизации, тем не менее передача по оценочной стоимости в ЗПИФ объекта недвижимости является таковой. Лицо, передавшее в фонд недвижимость, получает инвестиционные паи такого фонда, при этом рассчитываемая СЧА фонда показывает реальную капитализацию объекта недвижимости, поясняет Евгений Кравченко. По его словам, инвестиционные паи также могут являться предметом залога, причем залог паев проводится намного проще и быстрее, чем залог недвижимости, технология залога паев аналогична залогу акций. Кроме того, в случае, если инвестиционные паи фонда обращаются на бирже и имеют признаваемые котировки, процент резервирования банков под такие паи может быть меньше процентов по недвижимости.
Как только цены на московскую недвижимость начали притормаживать, продавцы самых дорогих квартир и загородных домов ближнего Подмосковья забеспокоились. Первичный рынок элитного жилья обычно живет по своим правилам: здесь обитают по большей части так называемые инвесторы - то есть те, кто приобретает недвижимость для последующей перепродажи. Однако когда иные квартиры или дома класса люкс зависают на полгода-год на волне роста цен, это не страшно: товар в любом случае дорожает. Другое дело сейчас: цена стоит третий месяц, а покупателя все нет. К тому же некоторые аналитики пугают возможным падением цен на недвижимость. Мучимые мрачными предчувствиями продавцы начинают подозревать, что в свое время вложились не туда.

Место расположения будущей квартиры, по оценкам риэлторов, главный критерий поиска и выбора. Но не единственный. Если дом уже заселен, то прежде чем заплатить столь серьезные деньги, покупатели дотошно наводят справки.

Каждый четвертый потенциальный покупатель квартиры, располагающий для этих целей суммой свыше миллиона долларов, желает приобрести недвижимость в районе Золотой мили - это Пречистенка и Остоженка с переулками. Однако в структуре предложения в их распоряжении всего 14% всех квартир, представленных на рынке. 14% покупателей мечтают о Патриарших прудах. Но в последние месяцы из этого приятного уголка Москвы на рынок не поступило ни одной квартиры.

По нашим сведениям, обитатели даже почти безукоризненных клубных новостроек в районе Остоженки годами не могут решить вопрос с управляющими компаниями. Несмотря на то что ежемесячные 800-1500 долларов только за коммунальный сервис для них не деньги.

- Их часто не устраивает качество самого здания и инженерной инфраструктуры, - рассказала Известиям директор департамента продаж элитной недвижимости компании Mayfair Properties Дарья Кокорева. - Особая проблема - уровень обслуживания дома. Ощущается дефицит хороших управляющих компаний.

На рынке загородной недвижимости ближнего Подмосковья похожая картина. По данным компании Vesco Group, в готовых к заселению коттеджных поселках заявленному классу соответствуют всего 620 тыс. кв. метров от объема предложения. И свыше 1 млн. кв. метров продается по цене, неадекватной качеству. По информации компании, 80% клиентов в первую очередь отмечают завышенную стоимость. Так, в октябре в поселках, расположенных на Новорижском направлении, средняя цена спроса составила 11.8 тысячи долларов за кв. метр. Тогда как продавцы запрашивали на две тысячи больше. При площади коттеджа 300 кв. метров получается, что на завышении сортности они планируют заработать 600 тыс. долларов. С каждого коттеджа - приличную московскую квартиру.

Наибольшие трудности испытывают продавцы квартир в жилых комплексах бизнес-класса, то есть в многоквартирных и многоэтажных городках. Зачастую качество строительства таких домов ничем не лучше, чем обычного серийного монолита, но цена близка к элитной, а среди многочисленного соседства попадаются люди, способные вместо шикарной жизни ввергнуть в воспоминания о юности, проведенной в хрущевке.

- дом должен быть расположен в центре. А также иметь приятные виды из окон как минимум на две стороны.

Что такое новая квартира класса премиум

- здание должно иметь огороженную озелененную территорию, паркинг из расчета 2-3 машино-места на квартиру.

- в доме должно быть не более 50 квартир, при соотношении жилых и общедомовых площадей приблизительно 60х40.



Главная --> Публикации