|
|
  |
Главная --> Публикации --> Электросталь: новостройки как знак перемен "лазурный блюз" третьего тысячелетия Сделки с жильем. квартира «с нагрузкой» Рисовать — не строить Параллельное будущее Президент МАР Лупашко Анна Ивановна В конце декабря состоялось главное событие деловой жизни рынка недвижимости столицы были подведены итоги Первого Конкурса Профессионального Признания Московские Звезды и состоялась церемония награждения лауреатов. Ежегодное награждение лучших компаний Москвы в области достижений на рынке недвижимости мероприятие нужное, демонстрирующее растущий интерес общества к опыту и успехам компаний, работающих в этой области. Сегодня в Москве присуждается множество премий, но у премии конкурса Московские Звезды есть все шансы стать одной из самых весомых наград. Она удостоверяет устойчивость компаний на современном рынке недвижимости, эффективность их маркетинговых стратегий продвижения своих услуг и продуктов, уровень их надежности. Награждение компании ИНКОМ-Недвижимость за победу в номинации Признание Года. Приз вручил Председатель экспертного Совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Грачев Иван Дмитриевич (слева) Специальный приз от Генерального партнера мероприятия портала Квадрум. Недвижимость России - Сертификат на размещение рекламных материалов на портале Квадрум. Недвижимость России - вручил Руководитель проекта Алексей Липскеров (справа) Попов Константин Олегович Председатель Совета Директоров Инком-недвижимость (в центре) Организатором Конкурса Московские Звезды стала Московская Ассоциация Риэлторов. Первый Региональный Конкурс Профессионального Признания рынка недвижимости Москвы Московские Звезды начал свою работу с 10 сентября 200 Награждение компании Жилищная инициатива за победу в номинации Инвестор Года. Приз вручил Заместитель руководителя Департамента Жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Федосеев Николай Викторович (справа) Президенту компании Ликефету Андрею Львовичу (слева) Целью Конкурса является повышение уровня и качества услуг компаний, работающих на рынке недвижимости Москвы; пропаганда в профессиональном сообществе высоких стандартов качества оказания услуг; повышение общественной значимости профессии риэлтор. В 2006 году Конкурс Профессиональное Признание Московские Звезды проводился в шести номинациях. Признание Года (Лучшая брокерская компания); Инвестор Года (Лучшая инвестиционная компания); Штурман ипотеки (Лучшая компания на рынке ипотеки); Прогресс Года (Самая динамично развивающаяся компания); Господин Оформитель (Лучшая компания по оформлению сделок с недвижимостью) Золотая Середина (Лучшая компания с численностью сотрудников до 30 человек); - рассказывает Президент Московской Ассоциации Риэлторов Лупашко Анна Ивановна. Компания Рескор была отмечена специальным призом от Официального партнера мероприятия Аналитического центра и портала Индикаторы Рынка Недвижимости ирн.RU. Приз - сертификат на размещение рекламных материалов на портале ирн.ru вручил Генеральный директор портала Репченко Олег Николаевич Премию также признали и поддержали представители исполнительной власти, видные общественные деятели. Конкурс прошел при поддержке Российской Гильдии Риэлторов и Международной Ассоциации Фондов Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования. Лауреаты Конкурса получают статус Приоритетной организации для своей деятельности, работы с клиентами и отношений с партнерами. Среди гостей церемонии награждения Московские Звезды были не только главы ведущих московских риэлторских, инвестиционных, девелоперских компаний, но и представители власти, депутаты Государственной Думы РФ и Московской Городской Думы, известные общественные и политические деятели. На церемонии вручения высшей награды в области достижений на рынке недвижимости были замечены: Заместитель руководителя Департамента Жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Федосеев Николай Викторович, Начальник Управления приватизации и оформления прав собственности Департамента Жилищной Политики и Жилищного Фонда г.Москвы Глазкова Юлия Андреевна, Заместитель председателя правления КБ Москоммерцбанк (ООО) Хисаметдинов Альберт Рифкатович, Председатель Консультационного Совета общественных объединений Всероссийской политической партии Единая Россия Веригин Игорь Арьевич, Первый Вице-Президент Международной Ассоциации Фондов Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования Казейкин Валерий Семенович, Председатель Совета Общероссийской Партии Развитие Предпринимательства, Президент международной Академии ипотеки и недвижимости, Председатель национального Совета по оценочной деятельности РФ, Председатель экспертного Совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Грачев Иван Дмитриевич и другие видные общественные и политические деятели. По замыслу организаторов, премия Московские Звезды призвана быть актуальным инструментом в оценке деловой атмосферы в одной из важнейших отраслей экономики страны. Организаторы уверены, что премия перешагнет границы Москвы, и ее результаты будут высоко цениться во всех регионах страны. Представители Конкурсной Комиссии и Президент МАР признавались, что им было достаточно трудно сделать свой выбор: прошлось скрупулезно рассматривать деятельность практически равных друг другу и сильных соперников, и высказали предположение, что с каждым годом это будет делать еще труднее, так как конкуренция станет жестче, а победа в конкурсе почетнее. Престиж премии, несомненно, будет расти, и награда послужит серьезным фактором в оценке компании клиентами и партнерами. Церемония награждения лауреатов Конкурса прошла в рамках ежегодного празднования Дня Риэлтора 16 декабря 2006 года. Генеральным спонсором церемонии выступил КБ Москоммерцбанк. В работе с клиентами Москоммерцбанк придерживается стратегии комплексного подхода в обслуживании, основанном на тщательном изучении бизнеса клиента, с последующим предложением оптимальных и взаимовыгодных вариантов сотрудничества. Москоммерцбанк входит в число самых надежных и диверсифицированных финансовых структур, обеспечивая своим клиентам полный спектр банковских услуг и индивидуальный подход при решении актуальных бизнес-задач. Благодаря поддержке КБ Москоммерцбанк светская часть мероприятия удалась на славу, поразив гостей и участников своим великолепием и изысканной программой. Награждение компании Московское Агентство Недвижимости за победу в номинации ПРОГРЕСС ГОДА Приз вручил Председатель Консультационного Совета общественных объединений Всероссийской политической партии Единая Россия Веригин Игорь Арьевич (слева) Ген. директору компании Жидаеву Сергею Сергеевичу (справа) В конце декабря состоялось главное событие деловой жизни рынка недвижимости столицы были подведены итоги Первого Конкурса Профессионального Признания Московские Звезды и состоялась церемония награждения лауреатов.Награждение компании ОАО Мосжилрегистрация за победу в номинации Господин Оформитель Лауреатов чествовали как настоящих звезд. Гости заходили в зал по красной ковровой дорожке под пристальными взглядами объективов операторов и фотографов. О начале церемонии возвестили фанфары и на сцену поднялся хор народных и заслуженных артистов Российской Федерации, обладателей многих театральных премий - Коллектив Генофонд под руководством режиссёра, актёра и телеведущего Львовича Бориса Афроимовича, который с блеском справился с ролью ведущего церемонии награждения лауреатов конкурса Московские Звезды. Открытие церемонии награждения началось с приветственного слова Президента Московской Ассоциации Риэлторов Лупашко Анны Ивановны. Анна Ивановна поздравила всех присутствующих с успешным стартом Конкурса Профессионального Признания Московские Звезды и пожелала всем участникам удачи. После шуточных куплетов, связанных с тематикой риэлторского бизнеса, виртуозно исполняемых коллективом Генофонд, началась сама церемония. Все действо сопровождалось трансляцией на большом экране видеороликов компаний-участников Конкурса, а их руководители под аплодисменты и гром фанфар поднимались на сцену за наградами. Дипломы лауреатам вручали известные политические и общественные деятели, а также всенародно любимые артисты, лауреаты многих конкурсов и премий. Награждение компании 3AO Агентство Квантуреал за победу в номинации Золотая Середина Приз вручила Начальник Управления приватизации и оформления прав собственности Департамента Жилищной Политики и Жилищного Фонда г.Москвы Глазкова Юлия Андреевна На награждении победителей и номинантов конкурса поздравления не закончились. Г-н Казейкин Валерий Семенович лично поздравил лауреатов Первого Регионального Конкурса Московские Звезды от имени Государственной Думы РФ и вручил победителям почетные грамоты. По итогам 2006 года лауреатами конкурса Московские Звезды стали: Приятным сюрпризом для собравшихся стало появление на сцене Рената Ибрагимова, Народного артиста РСФСР, который исполнил для всех присутствующих несколько своих хитов. Надо отметить, что премия Регионального Конкурса Московские Звезды вручается исключительно за достижения по итогам года. Многие компании-участники выразили надежду, что и в следующем году они покажут хорошие результаты, чтобы снова претендовать на звание лучших.
Весь автопарк Москвы, по данным столичного мэра Юрия Лужкова, составляет почти 3 млн автомобилей. Сейчас в Москве построено больше 420 000 машино-мест в современных паркингах. В 2003 г. планируется ввести еще 70 000 машино-мест. Данных о количестве мест на стоянках под открытым небом вчера получить не удалось. По оценке риэлторов, установка зарегистрированной ракушки сейчас обходится в Москве в $1000 - 150 В многоярусных паркингах машино-место стоит $5000 - 7000, в подземных - не меньше $15 000. Московские власти могут запретить горожанам парковать автомобили у подъездов жилых домов и на оживленных дорогах. Пресс-служба мэрии объявила вчера, что правительство Москвы одобрило проект закона "О размещении автотранспортных средств на территории города", запрещающий парковать машины вне специализированных стоянок с 1 января 2007 г. В ГИБДД сомневаются, что мэрия успеет к этому сроку создать нужное количество парковок. Чтобы не лишать горожан возможности легальной парковки автомобилей, законопроект предусматривает организацию платных и бесплатных стоянок. По сообщению пресс-службы, при строительстве новых и реконструкции старых домов количество мест для парковки должно быть не меньше, чем количество сдаваемых квартир. При этом размещать парковки на перегруженных дорогах, озелененных территориях, детских площадках и в пешеходных зонах можно будет только на время проведения массовых мероприятий, а также строительных или ремонтных работ. Вчера правительство Москвы одобрило и постановило внести в Мосгордуму законопроект "О размещении автотранспортных средств на территории города", сообщил "Интерфакс" со ссылкой на пресс-службу правительства. По данным агентства, документ предполагает запретить "размещение автотранспортных средств вне стоянок". Партнер юридической компании Salans Сергей Маринич считает, что фактически это будет означать запрет на парковку автомобилей около подъездов, поскольку места около них не являются специализированными стоянками. Но застройщикам решимость мэрии нравится. Пресс-секретарь девелоперской компании "С-Холдинг " Оксана Басова отмечает, что строительство гаражей и парковок очень прибыльный бизнес. "Это сразу повышает уровень жилья на порядок", - говорит она. "Уже сейчас все новостройки возводятся с подземными паркингами, кроме того, проектами предусмотрено строительство и надземных парковок", - говорит директор управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталья Тихоновская. А по словам руководителя отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Евгения Леонова, префектуры и сейчас отказываются согласовывать проекты строительства и реконструкции жилых домов, если они не предусматривают достаточного количества мест для парковки. Начальник отдела оперативной практики и дознания ГИБДД России Владимир Кузин говорит, что "запретить гражданину хранить машину вне гаража никто не может". Тем не менее он соглашается, что, если бы все машины стояли на стоянках, проблем с движением в городе было бы гораздо меньше. Правда, Кузин сомневается, что за три с половиной года правительству Москвы удастся обеспечить парковками все районы города. Однако даже беглый анализ показывает, что ни о какой «перегретости» не может быть и речи. Оставим в стороне на этот раз очередное упоминание того, что москвичи и приезжие еще много лет будут формировать устойчивый спрос, в первую очередь, на качественное жилье. Что с каждым годом в столице повышаются стандарты качества жизни – из хрущевки люди стремятся переехать любой ценой в качественную панель, а из последней – в не менее качественный монолит. Что ипотека, пусть и черепашьими темпами, но развивается, увеличивая спрос. Поговорим лучше о макроэкономике, которая сегодня выступает лучшим индикатором рынка, более того, именно макроэкономика и формирует во многом спрос. Итоги первого полугодия практически оправдали наш прогноз относительно поведения цен на московском рынке жилья, который мы давали еще в январе: стоимость квартир во всех сегментах устойчиво росла. Мы прогнозировали, что по итогам года рост цен составит 15-17%, время внесло небольшую поправку в прогноз: эта цифра может возрасти и до 20 процентов. При этом стоит упомянуть, что ряд экспертов предрекали стабилизацию рынка и даже падение стоимости жилья, объясняя свой прогноз «перегретостью рынка». Как отразятся эти цифры на стоимости московской недвижимости? Как мы ранее отмечали в своих публикациях, существует точная корреляция между ценами на энергоносители и ценами на недвижимость. Вкратце суть такова: при ценах на нефть выше 18 долларов за баррель гарантирован как минимум рост стоимости жилья на 0,5% в месяц, или на 6-8% в год. При этом еще примерно 25% от прироста гарантируют и высокие цены на металлы. А это 1,5-2% повышения стоимости жилья дополнительно. Как и ранее, основой основ нашей экономики выступают энергоносители. По прогнозам и нашего Министерства топлива и энергетики, и ОПЕК цены на нефть марки Urals во втором полугодии не опустятся ниже 24 долларов за баррель. Не ниже 22 долларов будут цены в 2004 г., а вот в 2005 г., когда на мировой рынок в полном объеме пойдет нефть из Ирака, цена может опуститься до 18-20 долларов за баррель. Стабильными останутся и экспортные цены на газ – до 120-125 долларов за 1000 куб. м (кстати, стоимость газа наши аналитики нередко не принимают в расчет, между тем экспортная «газовая выручка» составляет примерно 1/3 от «выручки нефтяной»). Опираясь только на эти цифры, можно утверждать, что и в 2004 г., не говоря уже о втором полугодии 2003 года, рост цен на жилье нам гарантирован. Пусть и не такими темпами, как годом ранее. Не стоит забывать и о том, что второе полугодие 2003 г. и первое полугодие 2004 г. – время выборов. Предыдущие выборы показали (1995-1996 гг. и 1999-2000 гг.), что в такой период на рынок недвижимости выбрасывается дополнительно около 400 млн. долларов (это примерно 7% от объема рынка). Правда, деньги эти распределяются неравномерно, устремляясь в основном на рынок дорогого городского жилья и коттеджный рынок. В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России. При этом обратная величина — индекс покупательной способности доллара в России — плавно снижался. Еще год-два назад этого анализа было бы достаточно для краткосрочного прогноза. Но неожиданно в нашу жизнь (точнее в макроэкономику) вошел и другой фактор – изменение курса доллара и евро по отношению к рублю. Все это напрямую сказалось на рынке недвижимости. Последовало так называемое «бегство от доллара». Причем происходило оно не в евро, как поначалу прогнозировали экономисты, а в недвижимость (сказалось пока не сформировавшееся доверие к новой валюте, долларизация экономики, а также незаинтересованность банков в операциях с евро). Такое «бегство» вызвало неизбежный рост цен на жилье. По разным данным, за полугодие на московский рынок недвижимости хлынуло дополнительно 0,5-0,7 млрд. долларов – это те деньги, которые экономисты называют «матрасными». Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье. Но в последние полгода картина изменилась. Например, за первое полугодие 2003 г. индекс инфляции вырос на 7,7%, индекс девальвации (курс рубля к доллару) снизился на 4,4%, индекс инфляции доллара в России вырос на 13,3%, индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) снизился на 11,2 процента. А тут еще и рост евро по отношению к доллару в первом полугодии 2003 г. на 17 процентов. При этом реальная доходность вкладов в банки с учетом вышеуказанных цифр была отрицательной: от –2% на рублевых депозитах, до –3-4% — на долларовых и евро в годовом исчислении. Лучший пример тут таков: застройщикам придется продавать как минимум на 5-6% больше долларов, чтобы расплатиться по рублевым контрактам (а это стройматериалы, налоги, зарплата и т. п.). Неизбежно «дополнительные доллары» будут компенсированы повышением цен как минимум в том же объеме. Как заявил недавно глава ЦБ РФ С.Игнатьев, и в этом полугодии, и в следующем году политика банка, направленная на укрепление рубля, продолжится. В частности, по расчетам Минэкономики реальный курс рубля за год вырастет на 5-7%, а инфляция в целом за 2003 г. не выйдет за пределы 12-12,5 процента. То есть, долларовый рост цен на недвижимость не прекратится. Кстати, последние расчеты ряда экономистов показали, что в наблюдаемом сегодня росте цен на жилье «кульбиты» с валютой, рублем, курсовые колебания и т. п. ответственны примерно за треть «подъема» рынка. Единственная приятная новость на этом направлении – снижение ЦБ РФ обязательной нормы продажи валютной выручки с 50 до 25 процентов. В результате этого будет происходить плавное снижение курса рубля по отношению к доллару (что мы и видим в последние дни). Этот факт может несколько нивелировать то укрепление рубля, которое «ответственно» за повышение цен на недвижимость. В большую четверку брокерских компаний входят Colliers International, Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), Jones Lang Lasalle (JLL) и CB Richard Ellis Noble Gibbons, основавших Московский исследовательский форум. В ноябре его состав был расширен за счет компании Knight Frank. Однако новая офисная классификация была разработана без участия последней. Резюмируя вышесказанное, можно с полной уверенностью утверждать, что как минимум в течение последующего года (т. е. до середины 2004 г.) цены на недвижимость в Москве будут расти как минимум темпом в 1-1,5% за месяц (а с августа по октябрь-ноябрь 2003 г. – на 2-2,5 процента). Однако, как и ранее, рост по сегментам рынка будет неоднородным. Впрочем, общей картины это не изменит. За три квартала 2006 г. консультанты зафиксировали рекордное поглощение офисных площадей класса А и В около 1 млн кв. м. Число сделок по предварительной аренде стало превалировать в общей структуре спроса. Заранее офисы предпочитают снимать в основном международные компании. Все больше внимания арендаторами и, как следствие, девелоперами уделяется качеству предлагаемых помещений. Отреагировав на возросшие требования рынка, в ноябре большая четверка брокерских компаний предложила новую классификацию высококлассных офисов взамен существовавшей с 2003 г. В старой классификации было 20 критериев для того чтобы зданию был присвоен класс А, оно должно было набрать как минимум 16 из них. Обязательных параметров не существовало ключевым в ряде случаев являлось центральное месторасположение офисного центра. Согласно прежней классификации список столичных зданий класса А не такой уж длинный он включает в себя около 190 объектов плюс еще примерно полсотни на стадии строительства или предпроектной подготовки, говорит Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. Мы полагаем, что половина нынешнего класса А перейдет в класс В, прогнозирует Батурина. Деклассированные объекты Эксперты намереваются перераспределить существующий объем качественных офисных помещений, который составляет сейчас примерно 5-5,5 млн кв. м. Общее количество площадей останется прежним, отмечает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости JLL, но теперь их начнут делить на три класса А, который станет эталоном качества, В+ и В-. Одним из нововведений стал пункт о собственности: офис класса А должен принадлежать одному владельцу, в качестве желательного, но необязательного пока критерия названа прозрачная структура собственности. Этот пункт станет обязательным года через три, обещает Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости CW/SR. Но то, что он появился, уже свидетельствует о зрелости нашего рынка и о его стремлении к цивилизованности. Инвесторы, особенно зарубежные, смогут лучше ориентироваться в структуре предложения. В новой классификации 26 критериев: чтобы попасть в класс А, В+ или В-, офисный центр должен отвечать всем соответствующим параметрам, допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных. Большинство новых требований относятся к инженерным системам и конструктивным особенностям зданий, что касается месторасположения, то от него требуется лишь быть хорошим, с отсутствием рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (вроде тюрем и свалок), а также транспортно доступным. Классификация нужна брокерам, для девелоперов она вторична, говорит Владимир Аристархов, генеральный директор Промсвязьнедвижимости. На мой взгляд, главное для офиса местоположение и его инженерно-техническая оснащенность. Но если месторасположение постоянная величина, то инженерия устаревает достаточно быстро и постоянно усовершенствуется. Она очень важна для высококлассного офиса. Поэтому на смену старым зданиям приходят новые, в которых использованы более передовые технологии. Месторасположение для офисного центра не главный критерий, важнее хорошая транспортная доступность: близость к метро и реальная возможность добраться до места на машине, возражает Николай Рассказов, генеральный директор БЦ Профико. Когда наша компания заключала договор с брокерами о продвижении Профико, они настаивали о включении в контракт положения, что он будет класса А. Но критерии классности изменчивы: сегодня наши уважаемые консультанты говорят одно, завтра их мнение изменится, и мы в класс А можем уже не попасть. Поэтому мы записали, что компания строит высококлассный офис, который будет отвечать таким-то характеристикам, и их перечислили. Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, утверждает Петров. Со временем объекты, особенно те, на которых застройщики сэкономили, морально устаревают и переходят в более низкий класс. Строящиеся офисные комплексы класса А диктуют совершенно иное, более высокое качество объектов, поэтому помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут вытесняться в класс В. Те же процессы будут происходить, соответственно, и в других классах. По подсчетам Knight Frank, эта участь ждет около 20-25% зданий, подавляющее большинство которых относится сейчас к классу В. По данным Colliers International, в III квартале 2006 г. 200 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 153 000 кв. м проданы. Сделки предварительной аренды офисов класса А составили около 64% от общего объема. Общее поглощение офисных помещений классов А и В за первые три квартала 2006 г. достигло примерно 967 000 кв. м, приводит цифры Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. Растущий спрос По информации Knight Frank, общий объем построенных и реконструированных качественных площадей в III квартале 2006 г. составил 288 000 кв. м, что почти в два раза выше аналогичного показателя 2005 г. В эксплуатацию были введены Централ Сити Тауэр (14 000 кв. м), вторая фаза Веста Плаза (39 000 кв. м), Волна (19 200 кв. м), Центр 2000 (15 600 кв. м), офисный центр на Трубной ул. (12 800 кв. м) и др. Петров отмечает, что девелоперы офисных зданий класса А все чаще при определении базовых арендных ставок их величину привязывают к фиксированному курсу рубля, вводя понятие годовой индексации арендных ставок. По данным CW/SR, уровень арендных ставок в зданиях класса А в III квартале составил $737 за 1 кв. м в год. С января по октябрь они выросли на 18%. Арендные ставки в офисных помещениях класса В составили на начало октября $523 за 1 кв. м в год. В этом году мы отметили резкое увеличение спроса, оно связано с расширением компаний и поглощением ими все большего количества площадей, говорит Батурина. В III квартале 2006 г. состоялись крупные сделки в сегменте аренды офисной недвижимости: международная аудиторская компания Deloitte Touche CIS арендовала 29 000 кв. м в первом здании БЦ Белая площадь, который планируется построить к 2008 г.; KPMG взяла в аренду 13 400 кв. м в Башне на набережной (в здании С), Deutsche Bank снял 7700 кв. м в БЦ Аврора Бизнес Парк (в здании В) и проч. Практика заключения предварительных долгосрочных договоров аренды свидетельствует о недостатке предложения качественных площадей в Москве, резюмирует Петров. По информации Colliers International, в конце III квартала 2006 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А сократился по сравнению со II кварталом 2006 г. и составил 1,8%; в зданиях класса В средний уровень вакантных помещений остался неизменным 4%. Главная --> Публикации |