|
|
  |
Главная --> Публикации --> Кредитный катализатор Сергей полонский: цены на недвижимость в москве должны быть на уровне нью-йорка, лондона и гонконга Millhouse capital застроит крылатское Появление новых отелей задерживается Мест нет Цены растут не везде Интуитивно мы давно привыкли делить страну на Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург и провинцию. Столь же интуитивно всем понятно, что в регионах жилье стоит дешевле, чем в Москве это действительно так. Однако, учитывая тот факт, что в России на сегодняшний день насчитывается 88 регионов, одного пусть и правомерного утверждения о том, что цены на квартиры в провинции ниже, чем в столице, явно недостаточно. В то же время, например, Липецкая, Курская, Брянская области до сих пор остаются аутсайдерами по стоимости жилья не только в ЦФО, но и по России в целом, отставая даже от северокавказских республик. Если в Нижегородской области цены увеличились на 100%, то в Новокузнецкой области рост составил не более 4%, приводит свое сравнение заместитель генерального директора компании Пересвет-Регион Василий Фетисов. То есть и в отношении темпов роста цен обобщений по всей России делать не стоит, кроме, конечно, простой истины о том, что цена растет везде. Но разными темпами. Как рассказывает Алексей Остробородов, с точки зрения темпов роста цен сегодня лидируют нефтедобывающие и туристические регионы: Очень показательна ситуация в Уфе и Башкортостане в целом как нефтяном регионе. Что касается туристических регионов, в том же Сочи темпы развития строительного рынка и роста цен превышают и московские те немногие города, в которых активно развивается областная инфраструктура, привлекают инвесторов. О высоких темпах роста цен на юге России и в Сибири говорит и коммерческий директор компании СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев: По нашим объектам в Новосибирске рост в процентах от первоначальной цены составил в этом году 25% и 32% соответственно; в Ставрополе 38%, в Ростове-на-Дону 58%, в пос. Лазаревское 24%, а в центре Сочи 99%. Так, например, по данным Ассоциации строителей России, в августе текущего года цена одного квадратного метра жилья (на первичном рынке) в Курской области составляла 14 250 руб., в Свердловской области 40 379 руб., в Приморском крае 28 962 руб. Разница заметна, не так ли? Кроме того, как это хорошо знают наученные опытом москвичи и питерцы, цена на жилье редко стоит на месте. Если в Москве прирост цен с начала года составил, по разным оценкам, от 80% до 100%, то и в ряде регионов этот показатель находится на сопоставимом уровне в районе 50%, говорит директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании (МДК) Алексей Остробородов. Так что динамика, особенно в городах-миллионниках, вполне сравнима со столичной. Что касается роста строительного рынка, здесь Москва, напомним, отстает от регионов. Такая ситуация легко объяснима, и прежде всего потому что из-за дефицита земель строить в столице практически негде. В Москве для нового строительства, можно сказать, остались одни промзоны, и интерес девелоперов закономерным образом смещается в регионы, объясняет Алексей Остробородов. Кроме того, в провинции, как правило, меньше доля города и прочие обременения. И, например, регистрация договоров участия в долевом строительстве процедура, в Москве сегодня практически неосуществимая. В регионах с этим значительно проще. Строить проще Если же обратиться к конкретным цифрам, с тем чтобы определить лидеров среди регионов по объемам возведения жилья, первенство получат Центральный (111,3%), Сибирский (145,7%), Уральский (129,3%) и Южный (115,2%) федеральные округа. Среди областей лидируют (помимо столицы, которая, несмотря на смещение пика строительства в регионы, все же остается в десятке) Брянская, Калужская, Курская, Калининградская, Кемеровская и Новосибирская. Аутсайдером остается Дальневосточный федеральный округ (105,6%), снизили объемы строительства по сравнению с прошлым годом Петербург, Самарская, Костромская, Тульская, Ярославская, Орловская, Мурманская, Амурская области, Хабаровский и Краснодарский края, республики Северная Осетия и Карачаево-Черкессия. Поэтому неудивительно, что регионы обгоняют Москву по темпам строительства. Можно сказать, что последние 3 4 года рынок недвижимости в Москве растет медленными темпами. При этом все большая часть возводимого жилья используется для муниципальных нужд и нужд Министерства обороны, а рынок коммерческого жилья сужается, рассказывает Василий Фетисов. По словам эксперта, при текущей ситуации инвесторы обращают все больше внимания на перспективы регионального рынка. Динамика в среднем по стране 10% по сравнению с прошлым годом, рассказывает руководитель PR-отдела компании Century 21 Россия Александр Гурьянов. Лидеры по темпам строительства города Зауралья и Сибири, где объемы выросли более чем в 2 раза. Темпы строительства выше в крупных городах, таких как Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Омск. Впрочем, говоря о строительстве жилья, нельзя ограничиваться в оценках только объемами, ведь не последнюю роль играет и качество. И с этой точки зрения столица пока что, безусловно, в отрыве от регионов. Критерии качества в провинции пока другие, и уровень вводимого жилья отличается от столичного, говорит Алексей Остробородов. В то же время, думаю, разрыв постепенно будет сокращаться. Сходной точки зрения придерживается и Александр Гурьянов: В том же Ханты-Мансийске возводят потрясающе красивые дома с отличными условиями для жизни. Не думаю, что девелопер, работающий в Москве и, скажем, в Новосибирске одновременно, строит дома в Новосибирске хуже. Технологии строительства отработаны и проверены. Действительно, качество возводимого в регионах жилья меняется в лучшую сторону с приходом туда столичных компаний. Как отмечает Василий Фетисов, некоторые столичные застройщики уже объявили о том, что покидают московский рынок недвижимости и продолжают работу только с регионами. Кроме того, например, в Ивановской, Калининградской, Нижегородской областях сейчас работают люди из, если так можно выразиться, команды Лужкова, что и привлекает в эти регионы крупных московских застройщиков. Конечно, это отражается и на качестве жилья, считает Алексей Остробородов. Качество на уровне Анализируя тенденции развития строительного рынка, а также темпы роста цен, эксперты делают свои выводы относительно инвестиционной перспективности российских регионов. Так, по мнению Дмитрия Шмелева, на первом месте здесь оказывается Сочи, на втором Подмосковье, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород; третье место делят между собой Новосибирск, Краснодар и при условии стабильной политической ситуации Ялта, а на четвертом месте Волгоград, Тюмень, Ставрополь. Александр Гурьянов считает, что больше всего перспектив у Сибири в целом и Новосибирска в частности. А с точки зрения Василия Фетисова, обратить внимание стоит прежде всего на Южный и Центральный федеральные округа и Поволжье. Перспективы Разочарование первое: выбирать не из чего Аналитический центр ирн.RU проводит семинар Особенности работы в регионах: теория и практика Про элитное жилье часто говорят, что это мечта При столкновении с реальностью оказывается, что покупка элитной квартиры может оказаться связана с массой разочарований. Собственник выяснил, какие надежды VIP-покупателей оказываются обмануты чаще всего. Разочарование второе: дороговато будет Предложение элитных новостроек сейчас на одном из самых низких уровней. В 3-м квартале этого года количество элитных новостроек примерно на 50% меньше, чем в начале года, при этом спрос остался на прежнем уровне, говорит директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма. Что касается количества предложений, то, к примеру, в базе одной из крупнейших компаний рынка Миэль всего 12 объектов. Аналогичное положение сложилось и у других риелторов, которые предлагают богатой публике новые проекты элитного жилья. Сейчас часто бывает так, что все квартиры в интересной новостройке покупаются на стадии котлована по закрытой подписке, то есть информация о них даже не просачивается в прессу. Таким образом, чтобы купить дорогую квартиру с хорошим соотношением цена качество, миллионер сегодня должен числиться в некоем закрытом списке, по которому застройщик рассылает предложения. Разочарование третье: все не так, ребята Эти люди не считают последние копейки и не делают спонтанных покупок. Однако даже для них оказывается важным фактор цены. Все равно один из самых важных факторов для VIP-покупателя это соотношение цены и качества. Каждый человек, задумываясь о покупке, определяет для себя, сколько, на его взгляд, должна стоить квартира его мечты. Далее он смотрит то, что ему может предложить сегодняшний рынок, и приходит в замешательство: это совсем не то, а то находится в другой категории и стоит совсем других денег. Вот и приходится идти на компромисс с самим собой: или умерить свои желания или увеличить бюджет, считает консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Екатерина Егорова. По данным Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, сейчас верхняя планка цен на элитную недвижимость находится примерно на уровне $30 35 тыс. за квадрат и такие цены уже никого не удивляют. Москва стремительно достигла уровня цен на элитную недвижимость в Лондоне, Токио и Нью-Йорке. Наталья Новикова считает, что это понятно и закономерно: Москва имеет статус одного из самых крупных городов мира, где сосредоточены огромные капиталы, проживают очень богатые и влиятельные люди. С другой стороны, в ведущих столицах мира никто не покупает квартиры за наличные, как это до сих пор происходит у нас. Там взять кредит на несколько миллионов долларов намного проще. Сейчас, считает Кайдо Каарма, возможность получения кредита при покупке конкретной новостройки является конкурентным преимуществом. Так что процесс идет, и, видимо, это свидетельствует о том, что есть еще на элитном рынке потенциал для роста цен, связанный с ипотекой. Разочарование четвертое: моральное устаревание Элитные объекты рекламируют маститые рекламщики и пиарщики, так что реклама здесь всегда на высоте. Весь арсенал приемов, наработанных западной культурой, используется для того, чтобы убедить покупателя в особенности его покупки и ее несомненных достоинствах. Но рано или поздно покупатель выявляет все моменты, где реклама, мягко выражаясь, лукавила. Как рассказал Собственнику коммерческий директор ОАО Авгур Эстейт Виктор Козлов, Покупка элитной квартиры практически никогда не происходит спонтанно. Человек читает специализированные издания, советуется с друзьями, обращает внимание на рекламу. И в этом случае его ожидания напрямую связаны с достоверностью информации, которую он получил. Если часть информации об объекте была лишь рекламным ходом застройщика, то разочарование неизбежно. Примером такого разочарования может стать то, что заявленная инфраструктура на самом деле не может использоваться жильцами. Именно так произошло в Венском доме, где будущим жильцам предлагают, помимо оплаты своих квадратных метров, выкупить или взять в аренду всю инфраструктуру, расположенную в доме. Надежда Кот, управляющий директор Kirsanova Realty, говорит, что многие клиенты элитного рынка ждут от покупки жилья чего-то по-настоящему люксового и модного. Увы, ожидания не всегда оправдываются, добавляет она, существует реальная разница по сравнению с покупкой дорогого бриллиантового ожерелья, когда вы сидите в мягком кресле, и улыбчивые консультанты подносят искрящиеся экземпляры. При покупке квартиры придется зачастую и померзнуть в бетонных стенах, и испачкать дорогие ботинки о строительную пыль, и даже быть несправедливо обиженным потерявшим чувство реальности продавцом К тому же при покупке новостройки клиенту остается только надеяться, что проект не устареет морально до того, как там можно будет поселиться. К тому же часто вызывает разочарования еще один момент, который связан с длительностью строительства. Несмотря на то, что при создании проекта элитного дома или квартала девелоперы обязательно консультируются со специалистами и риелторами, какие-то ошибки неизбежны, потому как между проектированием и воплощением в жизнь проходит несколько лет. В Москве с ее безумными скоростями жизни даже самые топовые проекты буквально через 3 4 года могут оказаться устаревшими и не соответствующими представлениям VIP-персон о жилье-мечте. На деле это означает, что государство может оплатить часть покупки (строительства) или оплатить первый взнос при получении ипотечного кредита. Хорошие новости: молодые семьи теперь могут рассчитывать на получение финансовой помощи от государства при покупке дома или квартиры. В середине мая правительство утвердило правила предоставления новым ячейкам общества субсидий для приобретения недвижимости. Субсидии бездетным семьям, согласно официальным расчетам, составят 35 процентов расчетной стоимости жилья. Тем, у кого есть дети, бюджеты всех уровней солидарно компенсируют 40 процентов. За каждого новорожденного или усыновленного ребенка, будет предоставляться дополнительная субсидия в размере 5%. Стать участником программы по субсидированию части стоимости жилья смогут семьи - как полные, так и неполные - в которых возраст взрослых не превышает 30 лет. Рассчитывать на господдержку могут супруги с детьми или без оных. Именно эти условия должны отсечь от программы большинство страждущих. Например, для того, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении условий проживания, необходимо было попасть в очередь на получение жилья до 1 марта 2005 года, либо попасть в эту очередь после указанной даты. Однако если раньше с очередями на получение связывались только самые отчаянные, то во многих регионах после 2005-го никого на учет практически уже не ставили. И все из-за того, что не были разработаны критерии определения, кого считать нуждающимся, а кого - нет. Сейчас известно, что, если на каждого из членов молодой семьи приходится не больше 18 квадратных метров, они смогут стать претендентами на получение субсидии. К претендентам предъявляются еще два основных требования: семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, но наравне с этим она должна иметь доходы, достаточные для оплаты той части жилья, которую придется оплачивать из собственного кармана. Дело в том, что расчетная стоимость жилья, используемая при определении размера субсидии, на десятки, а в крупных мегаполисах на сотни процентов меньше рыночных цен. Эта средняя температура по больнице уравнивает, например, столичные цены со стоимостью жилья в глухой деревне - получается средняя стоимость кв.м по региону (их чего и рассчитываются нормы по выделению площади очередникам, размеры жилищных субсидий). Ждать того, что госрасценки на квадратный метр существенно вырастут, не приходится. Местные же органы власти по новым правилам должны решать и то, платежеспособна ли семья. Общих правил по данному вопросу не разработано, решение отдано на откуп местным властям. Интересная ситуация возникает в крупных городах, где стоимость квадратного метра уже зашкаливает. Например, в Москве семья должна одновременно доказать, что не может купить квартиру по существующим на рынке расценкам и показать высокий уровень доходов, которых должно хватить на выплату оставшейся части жилья. Парадокс в том, что реально в столице будет субсидироваться не 35%, а чуть больше 10%. В регионах субсидия также не дотянет до положенных 35-40%. Но не только нормативы расчета средней стоимости кв.м могут сократить размер субсидии. Процедура принятия решения о том, достойна ли семья участвовать в программе, будут решать на трех уровнях власти - муниципальном, региональном и федеральном. Быстро такие дела у нас не делаются, поэтому ждать решения молодым семьям придется несколько месяцев. А цены на недвижимость в крупных городах растут ежемесячно на 1-3%. Методику расчета, надо думать, разрабатывали не один месяц, а главным критерием в этой работе была экономия бюджетных денег. Известно, что сейчас ориентиром для расчета суммы субсидии является средний размер общей площади (установлен законодательно) и расчетная (средняя) стоимость квадратного метра, которую сейчас ежеквартально рассчитывает министерство регионального развития. В будущем планируется, что все расчеты будут вестись а в регионах, а пока обозначенные цены за кв.м сильно отстают от реальных (см. внизу статьи -Приказ Министерства регионального развития РФ от 28 сентября 2006 г. N 108 О средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2006 года). На какую сумму можно рассчитывать? для семьи из двух человек (молодожены или один родитель и ребенок) - 42 кв.м; Размер общей площади для расчета субсидии составляет: Для демонстрации реального размера субсидии возьмем проживающую в Нижнем Новгороде молодую семью из трех человек, которая проходит по всем критериям новой программы. для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека. Расчетная стоимость квартиры: 54 кв.м x 16500 руб./кв.м (согласно данным минрегионразвития) = 891000 руб. (33000 долл. По курсу 27 руб./долл.) Площадь будущей квартиры для них будет равна 18 кв.м x 3 чел. = 54 кв.м. Известно также, что средняя рыночная цена кв. м в Нижнем Новгороде составляет 1300 долл., а реальная стоимость такой квартиры составляет 1 млн. 895 тысяч 400 руб. (70200 долл.) Размер субсидии составит для этой семьи 40%, то есть 356400 руб. (13 200 долл.) Примерно так же выглядит ситуация для семьи из трех человек, желающей купить квартиру 54 кв.м в Москве. Итого: реальный размер компенсации составит примерно 19% от реальной стоимости квартиры, по которой нашей семье придется ее покупать. Размер субсидии составит для этой семьи 40%, то есть 856440 руб. (31720 долл.) Расчетная стоимость квартиры: 54 кв.м x 39650 руб./кв.м (согласно данным минрегионразвития)= 2 млн. 141 тысяч 100 руб. (79300 долл. по курсу 27 руб./долл.) Итого: размер компенсации составит примерно 15% от реальной стоимости квартиры, по которой нашей семье придется ее покупать. Рыночная цена кв. м в столице, согласно данным риэлторов, составляет 108 тыс. руб., а реальная стоимость такой квартиры будет 5 млн. 832 тыс. руб. (216000 долл.) Процедура Все остальные расходы по покупке жилья - в Нижнем Новгороде в размере 81% и 85% в Москве - лягут на плечи молодой семьи. Для того, чтобы стать претендентом на получение субсидии, необходимо предоставить в местный орган самоуправления следующие документы: Решение о включении в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) в текущем году принимают органы исполнительной власти субъектов РФ и передают эти данные в Росстрой. Действовать данная программа будет не во всех регионах, а только в тех, которые подали заявку на участие в Федеральное агентство по строительству и ЖКХ. Информирование обо всех этапах прохождения бумаг и окончательном решении возложено на органы местного самоуправления.
После чего в выбранных региональными властями банках семье открывают специальный счет. Для этого в течение двух месяцев после получения свидетельства его надо сдать в банк. На этом все мытарства заканчиваются. Если семья попадает под действие программы, выдается специальное свидетельство, которое будет действительно 9 месяцев. Если за это время субсидия по каким-то причинам не была использована, то свидетельство аннулируется. Истории, в которой содержится не только информация о ранее взятых им банковских займах, но и информация о том, как он эти займы погашал, допускал ли просрочки, и, если да, каким был максимальный срок этих просрочек; как реагировал на обращения к нему банка с требованием возобновить платежи и т.д. В целом, процедура получения субсидии вполне реализуема. Главное, пройти по главным параметрам, что для жителей столицы будет несколько затруднительно, а для остальных россиян - вполне реально. На первый взгляд, ответ на этот вопрос напрашивается сам собой: конечно, банкам, которые стремятся минимизировать свои риски при кредитовании физических лиц. А лучший способ этой минимизации получение максимально полной кредитной истории потенциального заемщика. Так или иначе, а пока картина такова: 21 бюро кредитных историй делят не слишком большой кусок рыночного пирога. В результате стоимость одной кредитной истории для банка колеблется от 4 до 14 рублей. Правда, последнюю цифру сами представители БКИ считают почти нереальной: по их словам, при ее озвучивании банковские эксперты начинают возмущаться и указывать, что у конкурентов ставки намного ниже. В результате наиболее часто встречаемыми ценами являются от 4 до 7 рублей за кредитную историю (для сравнения в США банки платят бюро кредитным историям за ту же услугу по 15-18 долларов). Представители бюро кредитных историй считают, что для банков покупка кредитных историй сейчас выгодна во всех отношениях. Во-первых, в силу причины, указанной выше минимизации собственных рисков. Во-вторых, потому что пока на рынке БКИ наблюдается ожесточенная борьба за клиентов. Причина этого и в солидном количестве бюро на сегодняшний день их насчитывается 2 И в том, что далеко не все банки выбирают такой путь управления рисками: сами эксперты БКИ признают, что многие финансово-кредитные структуры (в том числе и крупные) считают, что им под силу самим определять кредитоспособность заемщика, не обращаясь в БКИ за кредитной историей того или иного клиента. Ничего удивительного в таком подходе нет: не секрет, что к проблеме технических задержек при погашении кредита многие банки относятся весьма либерально. Просрочки далеко не всегда свидетельствует о врожденной безалаберности клиента, или о том, что он собирался кинуть банк, но в последний момент испугался последствий. Чаще всего, они, как говорят банкиры, возникают из-за перегруженности заемщиков, неудачного положения отделений банков, неудобного времени их работы. Так что банки часто вычеркивают пункт о просрочках из запрашиваемой кредитной истории; в результате цена на общий пакет падает, и оказывается даже меньше, чем вышеназванные 4-7 рублей. Говоря о ценах, необходимо отметить еще один момент: банки в нынешних условиях могут не только выбить для себя низкий тариф, но и сократить расходы на приобретение кредитной услуги за счет отказа от каких-то ненужных, с точки зрения банка, подробностей. Например, их интересует факт взятия человеком кредитов, факт их погашения, но не волнует при этом, допускал ли он просрочки, и какими были максимальные сроки этих просрочек. А нужно ли БКИ заемщикам? Иными словами, резюмируют представители бюро кредитных историй, банкам сотрудничество с БКИ выгодно. И то, что далеко не все финансово-кредитные организации на сегодняшний день готовы к этому сотрудничеству, объясняется простым фактом: пока не обожглись. О кризисе плохих долгов в России в последнее время много говоря, но, похоже, ни регулятор в лице ЦБ, ни банки в него не верят. Вернее, не верят в скорое его наступление. А, значит, пока можно обходиться без БКИ. Есть, впрочем, и другая, более светлая сторона медали: по законодательству, россияне имеют право раз в год запрашиваться у кредитного бюро свою кредитную историю. Однако, как говорят представители БКИ, такие случаи пока крайне редки, потому что чаще всего за своей кредитной историей обращаются отказники - люди, которым банки по каким-то причинам отказались предоставить кредит. И даже не просто отказались, а аргументировали свой отказ якобы плохой кредитной историей заемщика. Благополучные же заемщики своим правом запрашивать собственные кредитные истории практически не пользуются. А зря, говорят сотрудники БКИ, в странах с развитой экономикой это нормальная практика. Особенно если учесть, что физическим лицам кредитная история предоставляется бесплатно. Банки приходят к выводу, что нет: люди, берущие кредиты, без энтузиазма относятся к перспективе передачи информации о себе в некое бюро кредитных историй. При этом, как говорят эксперты, пугает их не столько тот факт, что в эту историю попадут факты возможных просрочек, сколько то, что там может оказаться информация об их истинных доходах (или, во всяком случае, о доходах, которые сильно отличаются от их номинальной зарплате). Для страны, где от 30% до 40% предприятий работают в серую, эта проблема весьма актуальная. Особенно в свете того, что налоговые органы уже намекали, что неплохо бы предоставлять им информацию о заемщиках, хранящуюся в БКИ. Сами БКИ, правда, утверждают, что ничего подобного делать не собираются, и нет закона, который обязывал бы их делать это. Главная --> Публикации |